目录
A.项目综述第3 页
B.宏观分析第10 页
大连宏观经济第11 页
大连城市概况第18 页
金石滩概况第25 页
休闲旅游业概述第29 页
C.项目分析第36 页
项目地块第37 页
项目设施第42 页
市场分析第48 页
客流量预期第55 页
酒店第65 页
D.附录第78 页
主要相关省市经济指标第79 页
E.财务模型及结果第84 页
A. 项目综述
3 Snow Palace Dalian December 2004
A. 项目综述项目综述
尊敬的王科武总经理:
首先感谢您对我们及我公司的信任，使我们有机会与您合作对大连冰雪乐园的规划进行相关市场、财务及策略方面的可
行性研究和分析。在经过大量的调研、论证、分析以及双方反复交流后，目前最终报告已基本完善，项目已接近尾声。现将
本次调研的结果进行扼要的总结，作为报告的摘要，供您参考。

近年来大连的经济、社会发展十分迅速，尤其城市规划、旅游业在辽宁乃至整个东北地区处于领先的地位。作为大
连城市规划的重要组成和大连旅游业发展的重点区域－国家AAAA级旅游度假区金石滩的开发和建设也日趋迅速，在此背景
下，您所管理的大连环海国际贸易公司和德国Tree Ag 公司合作，在金石滩的核心位置规划了大型的、内容和设施都极为先
进的金石冰雪乐园项目，为更好地评估和审视这一新的发展机会，贵我双方于2004年5月中旬签订了本项目服务合同，主要的
目标和内容是普华永道通过对冰雪乐园的未来发展所涉及的大连宏观经济条件、旅游和娱乐资源、项目地块优劣势、项目内
容和设施的合理性、目标客户群体以及客流量量等方面进行研究和分析，进而为冰雪乐园可行性研究结果和建议，包括相关
的财务经营状况预期。

项目从5月下旬开始，主体工作至6月下旬结束，这一阶段大致有三个重要的步骤，首先是普华永道工作小组主要成员
到大连进行实地的观察，并与您和相关人员进行最初的沟通，了解项目的前期的主要内容和进展状况；此后，主要的工作集
中在信息收集，调查，整理和初步的分析判断等方面，除双方已有的内部信息交流外，外部信息主要来自了四个方面，一是
大连相关的管理部门，如大连旅游局、统计局、金石滩管委会等，二是大连主要的类似项目，如安波滑雪场、水上人间、极
地馆、海洋世界等，三是大连相关的行业如旅行社、酒店等，四是国内相关城市和类似的项目如上海银七星、深圳世界之
窗、北京南山、黑龙江亚布力等；最后，通过财务模型分析，专家小组讨论等方式，进行可行性论证。

从6月中旬开始，双方就初步的结果开始进行交流和讨论，在近三个月的时间里双方又多次通过会议、电话、传真等方式
进行沟通交流，对存在的问题进行进一步修改和研究，使项目结果更趋成熟和完善。

Snow Palace Dalian
December 2004
本次项目的主要成果如下：
1、宏观分析
大连宏观经济大连近期经济以较快的速度发展，GDP 的年均增长率达到13％，增速超过国内平均水平一半以上，
2003年人均GDP达3500美元，在中国北方名列前茅；大连目前总人口近600万，其中城镇人口约占三分之二；城镇人均
年消费支出近RMB8000元，用于教育文化娱乐方面的支出约占12％；旅游业是大连的支柱产业之一，年游客量超过1500
万人次，旅游收入占辽宁省的1/4强
大连城市概况大连位于中国东北辽东半岛最南端，属北半球的暖温带地区，年平均气温10.5摄氏度；大连现辖3个
县级市、1个县、6个区，面积12574平方公里，是中国15个副省级城市之一；
大连城市发展的总体定位为中国重要的加工制造业基地和区域性国际航运中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信
息中心，成为中国北方沿海重要的中心城市、港口城市和风景旅游城市
大连城市规划总体布局为市区西拓至旅顺、北扩到金州，形成“两城三星”组团式布局。“两城”即主城区与新市区，“三
星”即三个卫星城，总体沿黄海、渤海岸两条轴线形成“ V”字形放射状的城镇体系
大连旅游资源较为丰富，包括市区、旅顺和金石滩三大主要的景区，其中棒槌岛、旅顺口等都传统的旅游景点较为知
名
金石滩金石滩位于辽东半岛的黄海之滨，大连市区的东北方向，距市中心约50公里；金石滩由东、西两个半岛及中
间腹地组成，三面环海，陆地面积62平方公里；目前主要通过高速公路和快轨与市区连接
金石滩是国家AAAA级旅游度假区，2003年旅游总人数超过200万人次；目前规划有六大功能区，已建成包括海滨浴场、
高尔夫球场以及国际会议中心等多个商业和娱乐设施，规划建设的还包括大型的主题公园等
A. 项目综述Snow Palace Dalian
December 2004
中国休闲娱乐产业中国大众休闲方式在20世纪80年代开始逐步转变，至90年代中期以后得以迅速发展，如今已形
成一个庞大的产业群，虽然与国外比还有较大差距，但由于人口基数庞大，经济发展迅速，因而增长的潜力巨大。

国内日常主要的休闲方式包括看电影、逛公园、小型体育活动等娱乐的场所。这些活动在市内进行，较随意，一次性
投入时间、精力、费用较少。大型休闲娱乐活动包括外出旅游、大型主题乐园等。这些娱乐的场所一般位于市市郊或
更远的地方，一次性活动需要投入时间、精力、费用较大。多数人限于收入和时间，不可能在一年中进行多次大型娱
乐活动
目前国内与冰雪乐园相类似的大型娱乐项目包括深圳世界之窗、上海银七星室内滑雪场、北京南山滑雪场、黑龙江亚
布力滑雪场等
2、项目分析
项目地块冰雪乐园占地210000平方米，处于金石滩中央腹地中间偏东的位置，呈狭长分布，前方（南）与优质海滩
一路之隔，后面正对快轨终点站和高速公路，地理位置优越、景观资源丰富，是建设大型高档娱乐设施的理想用地，
大连市政府和金石滩管委会都对冰雪乐园项目十分重视和支持。项目地块的弱势是距离大连中心较远，无论通过什么
交通工具前往都至少需50分钟以上，二是金石滩目前还缺乏适合各种季节的、有号召力的大型娱乐项目，难以显示整
体效应
项目内容和设施相比国内类似项目，金石冰雪乐园规模大，娱乐设施先进、新颖、齐全，具有整体的优势；作为
主要设施，冰雪乐园的雪道设计合理，具有全天候、不受季节、夜晚的限制、安全系数高等特点；部分配套设施（如
零售），目前安排了较大的面积，但相应的市场定位并不明确，可能会存在一定的风险；总体而言，我们对滑雪、滑
雪板、儿童乐园、滑冰、火山游乐场、电影院、餐饮等设施在本身的吸引力、与项目总体定位一致性、规模合理性等
方面较为认可，总体评价较高
A. 项目综述Snow Palace Dalian
December 2004
市场分析我们主要从定位、细分、竞争等角度对冰雪乐园的游客市场进行分析
– 定位，冰雪乐园的定位包括三个方向：度假胜地、主题游乐园、体育休闲中心，现阶段主要应着眼于主题游乐园和体
育休闲中心，长远来看，度假市场的潜力很大；
– 市场细分，根据消费群体的来源和性质，我们将冰雪乐园未来游客分为四个细分市场，即本地的居民和团队市场、外
来旅游观光和度假/会议市场，其中本地居民和外来旅游观光是冰雪乐园的最主要的目标市场
– 竞争，大连本地最主要的竞争来自于水上人间、安波室外滑雪场、金石滩海滨浴场以及规划建设中金石滩主题乐园，
大连以外的竞争主要是类似旅游资源的竞争，包括海南、青岛、亚布力和北戴河
客流量预期我们分别从市场冰雪乐园的四个细分市场入手，对冰雪乐园的年客流量进行了分析，结果如下：
– 大连本地居民约60万左右的人有能力承受金石乐园的消费，同时初期本地团队消费约在每年10万人次左右，总体预计
开业初期年本地消费总量60万人次
– 根据大连旅行社接待团队人次及其它类似娱乐项目的经验，结合与管理团队的沟通，预计冰雪乐园初期旅游团队的消
费潜力在95万人次左右，散客人群将达到30万人次左右，总计外来游客可达125万
– 因此，冰雪乐园在2007年投入使用时，初期的年客流量将在185万人次左右
– 考虑到冰雪乐园是一个长期经营的项目，既存在大连宏观经济和社会总体平稳发展等主流驱动因素，也存在一些难以
预测的风险，我们对未来客流量的增长做出谨慎和乐观两种预期，本别是2－3％和2－5％
酒店根据对大连及金石滩酒店市场的了解和分析，我们的结论如下：
– 建议冰雪乐园的配套酒店应考虑定位于中小规模的国际四星级标准酒店，并引入国际知名的酒店管理集团进行经营
A. 项目综述Snow Palace Dalian
December 2004
– 酒店主要的客源将来自旅游休闲和会议度假等等方面，因此冰雪乐园的主题和品牌效应将对酒店的客源和入住率产生
较大的推动作用
– 旅游的季节性差异、金石滩旅游资源的开发运用以及周边的竞争将是酒店需求的主要影响因素
– 根据大连和金石滩部分酒店的经营状况和我们对冰雪乐园项目的分析，初步预计酒店入住率和房价为70%和450元人民
币
3、财务分析
根据本报告市场调研分析的结果，我们主要预测了项目开业初期的客流量、收入来源和水平。我们预测2007年开业的第一年的客
流总量为1,850,000人次左右。开业后10年内年增长率从初期的5%递减至2%。收入来源分别为门票、高档娱乐项目（含影院）、
零售业、酒店、餐饮和会议。开业之初，各类收入来源占总收入的比例为：门票65%，高档娱乐项目5.6%，零售业3%，酒店
7%，餐饮和会议20%。随着时间的推移和项目影响不断扩大和成熟，各类收入比例有可能产生变化。

在我们的财务模型中，我们采用了部分贵公司提供的数据，如总投资额和经营成本。虽然普华永道并未赋予分析与核实数据的责
任，但我们通过对其他可以得到的而且在中国正在经营的娱乐项目的信息和数据进行比较，我们并未发现这些数字不合理。提供
的数据主要为了计算内部收益率（IRR）、投资回报率（ROI）和投资回收期。我们