本文首先从项目的地点与地理位置、土地权属类别和土地权属状况、建设规
模、建设条件、建设方案、环境保护措施等六个方面对藏岳房地产项目的概况进
行了较为详尽的介绍，同时也对藏岳房地产项目的定位和优劣势进行了分析。然
后，本文对藏岳房地产项目的投资环境进行了分析，主要从长沙市经济状况和河
西经济状况两个方面介绍了项目面临的经济环境，从长沙市房地产市场特点、市
场分析、市场走势以及需求分析四个方面对项目所处区域房地产市场环境进行了
分析，同时也对项目周边房地产项目情况进行了介绍。接下来，通过项目的投资
和财务分析，对项目的投资成本、资金筹措、销售收入、投资收益和盈利能力进
行了估算和评价。最后，通过不确定性分析计算了项目的盈亏平衡点并确定了相
关敏感因素，同时对藏岳房地产项目可能存在的风险以及相关控制措施进行了分
析和介绍。
本文从管理学、投资学和公司理财等学科的角度，结合实际房地产项目，对
实践中正在运用的一些经验做法进行整理总结，为今后的项目投资提供指引，规
避风险，提高经济效益。论文理论与实践相结合，通过对房地产项目投资分析的
研究，丰富了房地产项目评价的理论，为开发商进行房地产开发项目决策和项目
管理提供有效的工具，具有一定的实际意义和参考价值。
关键词：藏岳房地产项目；投资分析；投资环境；财务分析；不确定性分析
第 1 章 绪 论
1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
2012 年以来，长沙牢牢把握“稳中求进”的总基调，全市经济朝着宏观调控
的预期方向发展，虽然经济发展速度趋缓，但经济运行质量趋优，总体呈现出“速
度回落、结构调优、质量提升、收入增长、民生改善”的态势。一季度全市实现
地区生产总值 1254.2 亿元，同比增长 11%；规模以上工业增加值为 500.8 亿元，
增长 15%；社会消费品零售总额 556.7 亿元，增长 16%；财政总收入 208.3 亿元，
增长 19.1%；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均现金收入达 9167 元、5942
元，分别增长 16.8%、18.5%，首次双双超过地区生产总值增长。
同时由于 2012 年是经济形势非常复杂的一年，开局以后全国出现了增速回
落、效益降低和经济下行的趋势。长沙当前面临的形势既是国内外宏观经济环境
的体现，也反映了长沙经济发展中的一些深层次问题，说明经济结构亟需调整。
2012 年 4 月 16 日，长沙市委市政府召开一季度经济形势分析会，客观分析
了经济运行态势和发展形势，研究部署下一阶段经济工作，就如何摆脱经济发展
的不利影响，提出了明确要求。截止 2012 年 3 月份长沙经济出现了积极发展形势
变化，呈现出市场回暖、生产回升、走势回稳的现象。尽管一季度出现市场需求
不旺、经济增速放缓、企业效益下降等问题，而且从国际环境、宏观政策和经济
实体来看，还面临诸多挑战和困难，但长沙经济增长的基础没有动摇，发展的动
力没有削弱，率先的优势没有退化。
就如何抓好下阶段经济工作，市委市政府指出：要切实把握重点，推动率先
发展。首先要积极调结构。当前经济运行中出现的增速回落、效益降低、走势下
滑的局面，结构性的矛盾不可忽视。保增长要可持续，必须转方式，而转方式的
基础在调结构，调结构要做到长短结合、质量并重、城乡统筹。要围绕调整需求
结构，扩大消费性需求﹑围绕调整产业结构，突出服务业发展﹑围绕调整城乡结
构，加快城镇化步伐；其次要突出抓项目。结构的调整、投资的增加、消费的扩
大都离不开项目建设，2012 年面对的困难更多、压力更大，更应把工作重心和抓
手放在项目建设上，要做好项目规划设计、征地拆迁等前期准备工作，为保持投
资合理增长打下基础，为项目的落地建设、加快实施、竣工达效创造条件。一定
要攻坚克难促投资。重点解决好政府融资平台不实、征地拆迁环境不优、房产市
场需求不旺的问题；最后要着力扶企业。只有企业发展，才有经济增长。要继续
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