2 九滨路 珠江花园 北滨路 巴滨路 珠江太阳城 珠江御龙天下 造一座城 成就一条路珠江·御龙天下 营销策略案 2014年2月前言 珠江御龙天下项目为120万方的大盘项目，领域根据前期与开发商的初步对接，在本次营销策略提案当中，着重对项目整体的营销策略、一期的价格及推售等作出思考和建议。 本次营销策略提案重点关注： 汇报提纲 第一章项目认知 第二章市场分析及产品优化 第三章竞争区隔策略及整体定位 第四章一期推售计划 第五章一期营销策略及执行 第六章风险预估与条件支持 第七章领域销售组织及管理 第八章领域代理本案的优势认清自我(我是谁) 升华自我 (做更好的自己) 任务目标(我们的目标) 营销策略(该怎么做) 保障支持(目标的支撑)项目认知8 渝北（核心），江北、北碚 南岸、巴南 沙坪坝 国家两江新区 高起点高规划 快速产业兴城 区域江南新城 低起点初构思 尚无实质进展 渝中-成熟中央CBD 沙坪坝-大学经济发展区 巴南地属主城边缘，虽有江南新城规划，但无实质产业注入，与主城价值层级地位难改变。 巴南虽属重庆九区之一 但与主城区域融合度低 渝中（核心） 区域认知巴南区域解读 规划布局： 主城核心区 二环经济带 特色小镇片区 南部品质居住和经济核心区 李家沱片区 花溪工业园区区 龙州湾片区 鱼洞片区区 大江工业园区 金竹工业园区 巴南经济社会发展定位是：江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区。 规划定位： 西南第一大区，二环经济核心 区域认知巴南区域解读10 二产主导，一产比重大，三产发展滞后致使巴南在重庆九区中人均产值靠后，经济实力薄弱。 区域认知巴南经济产业区域认知 交通规划 鱼洞长江大桥 本案立体交通网络逐渐形成：四桥四路两轻轨，打开巴南区对外交通瓶颈，拉近巴南与南坪、大渡口、九龙坡距离。 但本案周边的公共交通配套缺乏，是本案刚需配套的一大硬伤。本案背靠内环但无下道口，建议在项目附近开匝道，便捷通行。 巴南“四桥四路两轻轨”交通体系： 四桥：李家沱、马桑溪、白居寺（规划）、鱼洞长江大桥； 四路：巴滨路、内环快速、渝南大道、渝南分流道 两轻轨：轻轨8号线、轻轨3号线 李家沱 本案巴南区近年来房地产开发热度较高，特别是龙洲湾区域，各大一线开发名企汇集于此； 本案所属巴滨路也汇集大量名企（恒大、招商等），但目前本案周边尚未开发，仅有宗申和华宇龙湾在售，所有优质资源均未打造，区域认知度低，人气不足。 与本案相邻的博澳项目规划打造20万方大型商业中心，这对本案的价值提升是个利好。 区域认知 开发环境 市场竞争与机遇并存 重庆向南，开发热点项目认知区域战略定位——未来城市副中心商圈 版块认知版块规划 龙洲湾商圈，商圈位于龙洲湾新区中部，东靠铜锣山，西邻长江，南接“康利尔·碧水云居”，北达龙海大道，规划面积约2平方公里。整体布局为“一心两片一带”，即一个核心商圈、南部及北部两大片区、一条滨江经济带。” 新规划的南、北两个片区，除了商业项目外，南部片区将把鱼洞老街公园片区打造成集文化体验、旅游休闲、商贸购物为一体的巴渝历史文化风貌街;北部片区则将打造以民间艺术展示、老年人儿童活动、科普教育以及生态景观游憩为主的“民俗文化园”。 “一心两片一带”城市副中心商圈规划 促进区域品质住宅、滨江商业、滨江商务等全方位跨越发展 本案 本项目地处巴滨路，位于规划中的中央活动区CAZ与龙洲湾商圈北部核心片区 。 区域认知版块规划 中央活动区（CAZ） “全天24h活动中心区域” 从2013年起，巴南区政府将用5年时间投资2500亿元打造总面积达45平方公里的中央活动区（CAZ）。中央活动区是中央商务区（CBD）的延伸，其更强调休闲、娱乐、文化等功能。重点发展高端商务、星级酒店、高档休闲娱乐、大型城市综合体等业态。总体功能布局为“一带三圈六区一城”，一带即滨江休闲带，三圈即李家沱市级核心商圈、龙洲湾城市副中心商圈、鱼洞巴渝历史文化特色商圈，六区即主题公园区、会议经济区、高端住宅区、文化产业区、国际生态商务区、商住娱乐综合区，一城即重庆市职业技术教育城。 CAZ“一带三圈六区一城”规划助推区域版块升级 促进龙洲湾区域住宅快速建设，商业、商务、酒店从无到有，从低端到高端 附：中央活动区（CAZ）释义及城市案例江涌翠提（已建） 花溪河畔（已建） 海洋公园（规划） 茶花广场公园（规划） 滨江花径（已建） 梅沁绿洲（已建） 渔家问月（已建） 巴南新天地（规划） 阳春湿地（已建） 石榴秋硕（已建） 樱花漫步（已建） 本案600亩主题公园 南滨路方向 鱼洞方向 板块认知 景观资源 巴滨路18公里滨江花廊， “一道一林六园八台”景观资源。 亲水台 公园 亲水台 公园 本项目600亩主题公园将是巴滨路第七大公园，更是巴滨路最大主题公园，是全市规模最大的滨江公园。 18 板块认知 巴南区板块对比 升 级 取 代 共 同 发 展 错 位 发 展 自 成 体 系区域认知小结 本案地处巴滨路CAZ北部核心区，属开发热土，规划前景看好，景观资源较好，但现状配套缺乏，交通存在瓶颈，潜在放量大竞争环境恶劣。 需依靠区域占位、项目差异化卖点挖掘，打破竞争格局！项目认知21 项目产品结构解读项目概况 珠江·御龙天下项目是120万方的低密度综合体项目，业态丰富，分四期进行开发。 22 项目产品结构解读一期概况 一期 一期优劣势分析: 优势：临近四期商业中心、公园及学校，具有内湖景观资源，且部分产品可观江； 劣势：交通动线不便，受地形影响，观江面较窄；