规模化取地模式总结 世联研究理论 世联总结了全国规模化取地模式的6大类型，借鉴分析本项目的取地模式 取地模式 我们对万达、华侨城、金地、碧桂园、世纪金源、北辰、天安等规模取地开发商案例进行了深入研究 对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出6种规模化取地模式 主题地产取地 取地模式 主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式 根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型 旅游地产 依赖自然或人造资源 专业性强 持续性经营 资金投入较大 类型 释义 模式共性 养老地产 依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务 案例 深圳东部华侨城 珠海海泉湾 杭州宋城 杭州金色年华 北京太阳城 上海亲和源 案例选取：深圳东部华侨城 旅游地产取地 主题地产模式 旅游地产模式——旅游资源打造或再造控制大规模用地，并拉动物业销售 东部华侨城 2003-20062007200820092010 基础设施建设 旅游开发 地产开发 景区开放 地产销售 旅游开发不断深化 三大主题园区（三街·三镇·三部落） 温泉项目＋高尔夫项目＋辅助交通设施 七大主题酒店群（豪华酒店＋经济型酒店） 湿地公园 三洲公园 观音莲座 云中部落 华兴寺 茶翁古镇 海洋之心探索之旅 黎明乐园 大峡谷天街 室外矿泉SPA 18洞公众高尔夫 66洞高尔夫练习场 会员高尔夫球场 室内温泉SPA 茶溪谷新入口 新游览交通设施 茵特拉根酒店 太阳能火车酒店 瀑布酒店西楼 咕咕钟酒店 瀑布酒店 房车酒店 檀越酒店 天麓别墅 华侨城旅游地产 深圳华侨城 上海浦江华侨城 北京华侨城 成都华侨城 地产+主题园 联动开发 核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力 ，较大初始投入 旅游地产取地 主题地产模式 自然、人文资源丰富的城市 / 旅游需求旺盛的消费地 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地 旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制 取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢 部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求 低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活 案例选取：杭州金色年华 市场风险：老年人需求大量增长，必须有产业做支撑。但我国养老产业发育并未成熟，仍处于边际不明显、定位不明确的初级阶段，面临配套不完善、从业人员不足等诸多难题 养老地产取地 主题地产模式 养老地产模式——应人口老龄化趋势，依靠国家政策以养老概念低价取地，配套专业服务 中心 服务区 2万多方大体量配套，餐厅、老年大学、休闲娱乐中心一应俱全，提供全天候亲情呵护服务 医：医疗保健服务体系 专业医疗机构定点 快速便捷绿色通道 预防、医疗、康复护理体系 食：专业餐饮服务体系 优雅就餐环境 专业营养配餐 特色餐饮服务 住：居家物业服务体系 亲情呵护服务 免费家政服务 温馨物业服务 特色日常服务 行：交通出行服务体系 建筑安全设施 便捷市区交通 乐：文化娱乐健身体系 文化交流 康体健身 娱乐活动 政策风险：部分地方存在政策落实不到位、公立私立养老机构政策失衡等情况 信任风险：不少开发商“假养老，真开发”，养老取地模式在政府中已形成信任危机 支付方式：分梯度居住及收费模式，满足不同客户群，有按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式 养老地产目前是全国最容易获得政策支持的取地模式 核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队 养老地产取地 主题地产模式 人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市 操作性指标 城市背景 项目情况 企业层面 政府政策 投入指标 投入指标 收益指标 取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发 团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强 取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长 对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高 本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利 快速造城 城市具有新区发展规划 企业开发能力极强 资金投入极大 政府资源捆绑性高 类型 释义 模式共性 区域运营 由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。 配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果 通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现 通过区域运营实现地块价值最大化 案例 世纪金源 长沙北辰星河三角洲 深圳华侨城 武汉世贸锦绣长江 新区开发取地 取地模式 新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式 根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型 师范附小（东区） 师范附小（西区） 市第一人民医院 合肥四十八中 幼儿园 商务写字楼 超五星级酒店 大型购物中心2358 商业街 合肥一中 国际会展中心 滨湖商贸中心 城市有轨电车 案例选取：世纪金源 合肥滨湖世纪城 可复制的新区快速开发模式 地价优惠：29万/亩，一年后，同片区地价220万/亩 规划放宽：免受90/70政策影响，限高放宽 配套支持：学校、医院、道路、BRT快速公交线路 销售价格：3637元/㎡ （城市均价4100元/㎡） 开发周期：取地后15天开工，10个月开盘、一共30个月售完 快速造城取地 新区开发模式 快速造城模式——规模化、全配套的快速造城，实现政府快速导入人口及新区发展目标 中心城市 规划新区分期数 项目外资源 低价取地 快销盈利