商业房地产企业模式研究报告万科企业特别研究 2011年9月 目录商业房地产概述商业房地产市场状况商业房地产模式分析商业房地产发展趋势分析附录：万科企业特别研究 商业房地产概述 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式 其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类 近邻型（小型） 社区型（中型） 都市型（大型） 超区域型（超大型） 超级型 7000M2 10-20家 20-100家 100家以上 150-200家 250-700家 5-10万 20万以上 50万以上 商圈辐射几百万至几千万人口 10分钟车程以内 30分钟车程以内 1.3万M2 1.5-7万M2 7万M2以上 主营日用品、食品 大型超市或批发商店 主力店为大型百货公司或批发店 100辆 500辆 1000-5000辆 5000辆以上 10000l辆 10-20万 主力店3-5家 10万M2以上 主力店3-6家，业态组合更加丰富 类型 出租面积 入驻商户 商圈内人口 商圈半径 主力店情况 停车位数量 商业房地产市场现状宏观市场情况市场参与者状况分析价值链分析 国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势 商机一：WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市 商机二：根据商务部、建设部的《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》要求，各地要在04年底前，完成城市商业网点的规划，以城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点 商机三：城市化步伐加快。我国目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，随着我国城市化水平的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点 人均商业面积比较 城市化程度比较 商铺销售面积占房地产销售面积比较 资料来源：国家统计局统计快报