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摘要
近年来，政府相继推出了“国八条”、“国六条”、“国十条”等房地产调控政
策，旨在防止房地产投资过热、平抑房价、调整住房供应结构。这一系列的房产
调控政策主要是通过抑制购买需求加上银行信贷的紧缩达到调控的目的，调控力
度不断加大使房地产住宅地产的开发变得门槛变高，难度加大。在这样的背景下，
商业地产的开发成为房地产行业投资的新宠。商业地产项目，尤其是大型商业地
产项目具有投资规模大、回报周期长的特点，盲目开发会给开发商和后期经营者
带来极大的风险。项目的投资效益是房地产开发公司选择项目的一个重要参考依
据，通过对商业地产项目进行投资效益分析对预估项目投资收益，降低项目开发
实施过程中的风险，保障项目的顺利进行并取得利润最大化方面起着重要的作用。

广东国际光电采购中心项目作为一个商业地产项目，有空港经济发展规划的支持
和无法比拟的区位优势，但该项目投资金额大、建设周期长、不确定性因素多，
因此在投资前进行投资效益分析是必要的。

专业市场的开发运营除了地产因素，还有产业因素。本项目作为光电采购中
心，除了对项目的地产属性进行研究外，还要进行光电产业研究，努力使光电产
业的引入对项目成功运作形成有利保障。

依据收益最大化理论、资金时间价值理论、风险管理理论、成本核算理论、
项目生命周期理论，本文就广东国际光电采购中心项目的投资效益进行深入研究
分析。本文首先介绍了投资效益研究的相关理论及项目投资效益研究的概念、作
用和主要内容，同时对本文涉及的几个理论基础作了介绍。其次，本文从市场环
境和定位方面对本项目的投资效益提供现实依据。市场环境主要从经济环境、地
理环境、政策环境以及市场竞争环境方面加以展开，然后从业态、形象、功能、
目标客户方面论述本项目的市场定位。然后，财务分析部分主要分析了项目销售、
融资以及盈利情况，并从动态和静态两个方面探讨本项目的潜在效益以及项目中
存在的不确定性，为项目的投资效益提供数据支撑，并提出优化方案。最后本文
就项目开发中存在的包括政治风险、市场风险、管理风险等风险类别进行风险分
类，通过风险预估提出潜在风险，并根据风险管理理论结合房地产项目开发的实
际情况，深入分析，给出一些相应的应对措施。

本文的研究成果有助于帮助企业明确市场策略，找准目标客户群体，了解项
目的投资及收益情况，并且可以增强开发公司的风险防范意识，提高项目的安全
保障力度，从而保障项目的顺利实施。根据现在的项目方案进行一系列财务测算，
寻找投资效益最大化的改进方案。同时本研究也对本公司的其它商业地产项目的
投资效益研究有一定的借鉴意义。

关键词：房地产；光电；市场环境分析；项目定位；财务分析；风险管理