凤凰太阳城 2 期庞庭 营销思路汇报 2013.7.5 目录 市场篇 推售篇 销售篇 2PART 1：市场篇 市场的发展变化在趋于平稳，国家对于投资客户的抑制，对于其他领域投资渠道的建立都是对换房客户的打击，放开老思想应时而为。 “家事国事天下事事事关我” (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。 (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 (五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 “雷声不大，雨点更小”。2013年上半年，从中央到地方，都没有出台非常严厉的房地产调控政策。而即便是这样相对宽缓的调控政策也并未落实到位，调控效果难称如愿。 1、2013年上半年政策回顾-“新国5条” 宏观市场 据搜房网数据监控中心统计，从1-6月的成交走势图可以看出，6月份成交继续下滑，仅2354套。今年年初潍坊楼市普遍被业内人士看好，3月较高的成交量让开发商一度对5月充满期待，而今年“红五月”并未如期出现，6月份成交再度下降。虽然二季度的成交没有持续走高，上半年的成交量与2012年同期14631套相比仍旧有较大幅度的上涨，同比涨17.86%。 “红5月”未能如期出现,2013年的房地产市场势必如2012年房地产市场一样，不能用过往规律来预测。 2、2013年上半年楼市情况 尽管就整个潍坊区域而言，3月份是绝对的2013年上半年“巅峰月”，但仅就坊子区的成交情况来看，3月份并不占优，1、5月份成交总数均略高于3月份。说明坊子房地产市场并不总是与潍坊市场的消化情况呈绝对正比关系，大势趋同，但自成一派。 坊子区整体楼市属于本区域消化以及周边乡镇居民消化，总量不足，扩大区域势在必行 2013 年 2 季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为76.0%，再创调控以来新高，说明涨价预期依然强烈。然而，从看涨者占比调整幅度来看，较上个季度仅增加 0.8 个百分点，增幅持续放缓。我们认为，当前疲软的宏观经济表现、流动性开始转向、以及二季度以来地方政府实施较为严格的限价行为，导致预期未来房价上涨的比例增速有所放缓。 3、客户感知----购房者对未来半年房价预期的变化情况 从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有 57.7%的购房者认为未来成交量将继续上升，较上季度小幅下降 0.4 个百分点，认为未来成交量将会上升的购房者比例在连续提升四个季度后首度回落。 尽管购房者对未来的成交量仍较乐观，但受近期资本外流显现、货币政策偏紧、经济疲软等因素制约，下半年市场不确定性陡然上升，这也导致购房者对未来成交量表现的乐观程度有所收敛。 购房者对未来成交量是否会持续上升的看法（2012-2013年） 受访购房者中投资客所占比例（2012-2013年） “新国5条”的出台，尽管引起了诸多潜在刚需客户的不满，但也在促进了他们的购买欲望；另一方面，房价的持续上升、放量的螺旋式前进的递增，也在一定程度上刺激了购房投资客。 购房者倾向投资方式（2012-2013年） 房产仍是家庭部门最受欢迎的投资产品，占比高达50％，较2012年四季度提高4.1个百分点。其中，超过三成（30.4%）的购房者倾向于投资住宅，近两成（19.6%）的购房者倾向于投资商铺和写字楼。与上次调查结果差异比较显著的是，倾向于投资黄金的比例仅为2.7％，大幅下降6.5个百分点，这主要与今年以来黄金价格持续走低有关。其他投资品中，活期存款、股票、基金、债券、期货、外汇等受众群体较少。 2013 年 2 季度，政策相对平稳流动性良好，推动房地产成交量持续放量，然而价格过快攀升却导致购房者不满情绪加重。展望未来，二季度以来宏观经济形势不理想，尤其是 6 月份以来银行间资金骤紧，恐怕实体经济将承压，这些都会对未来房地产市场和购房者信心产生负面影响。 我们认为，今年房地产成交量增速前高后低，房价环比拐点已现，同比拐点将会在三季度出现。 4、在规律中触摸未来 【预测一】 2013年下半年，调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态 半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制，使得外界对下半年房地产调控加压越来越担心。 但我们认为下半年调控加码的可能性极小，理由如下： 第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大； 第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近期，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。 【预测二】 估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，三四线城市将有较好表现 调控影响甚微，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。 我们认为，前两年市场多呈动荡的三四线城市，在今年将有较好表现。新增供应量较为充足、房价水平也较为合理，因此今年大部分三四线城市市场成交量将出现较高的增长。更值得关注的是，未来中小城市开放户籍的政策，将对相关城市的房地产业形成利好，进而推高未来市场交易规模。