合富辉煌大型区域开发顾问项目 工作思路交流 合富辉煌的业务领域 在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、合富地产、保来理财、邦邻评估、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。 合富辉煌的业务链 开发期 销售推广期 后期 发展策划 规划设计顾问 商业策划 招商引资 客户服务 契约、法律、会计、税务 顾问管理 全权管理 租赁代理 信息咨询 二手买卖 租赁代理 一手业务 二手业务 物业管理 前期顾问 持续服务期 项目评估 可行性研究 土地运营 营销策划 营销部署 土地交易 合富辉煌认为，对于大型区域开发项目，不应该只关注于单个项目的开发，而应该首先从宏观的角度，将区域土地作为整体运营，进行统一的发展战略定位研究，以高度的眼光审视项目发展，统筹解决项目发展面临的问题。 寻找区域属性 解析核心问题 探求成功经验 提出解决方法 合富辉煌对区域开发项目的大体工作思路 目的：深入了解项目自身的本体条件的优与劣，以及所处发展背景的机会与威胁，归纳出项目所具备的与众不同的属性，为解决项目问题奠定坚实基础 在研究的过程中，遵循“先环境，再自身；先宏观，再微观”的研究思路，先将项目区域置于宏观大环境中，研判项目现在与未来所处的环境；然后，将项目自身条件进行解构，判断其所具备的条件在宏观大环境中，将会具有怎样的前景 寻找区域属性 目的：在对项目有了深入了解，寻找到区域属性之后，需要对项目面临的问题进行总结，归纳出项目的核心问题，并将核心问题解构，从多个方面寻求解决方法 从市场的角度来看区域开发项目的话，在核心问题没有解决的时候将区域推出“市场”，区域未必会被市场接受，发展可能会受到制约，如果解决了这些问题，区域就会迎合“市场”，“产品”的“供给”就会符合市场“需求”。此时，我们解决的问题，就是要使我们的“产品”转型为市场所接受的“产品”，使其价值最大化。 解析核心问题 目的：每个区域的属性及其面临的问题都各不相同，我们需要将区域的属性及其所面临的问题进行分解，然后寻找相同属性、分析类似的成功案例，从中学习归纳出“如何面对和解决问题、如何思考、如何发展？” “案例分析”过程中，我们会兼顾选择成功及失败的两方面的案例进行分析，用来借鉴成功经验和避免失败风险。 探求成功经验 目的：在摸清了区域属性，找到了核心问题以及产生的原因，并获得了不同案例的经验借鉴后，系统地提出具体的解决方法，以实现解决问题、达成目标的最终目的。 提出解决方法，也即通过具体的措施及手段“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品”（区域），吸引“消费者”（开发商、企业、居民）进入，最终实现“产品”的旺销（推动整个区域的发展）。 提出解决方法 发展定位 概念规划建议 我们解决问题的技术思路 案例研究 模式借鉴 空间结构 道路交通 功能分区 景观系统 开发成本估算 SWOT分析 区域本体研究 参考案例研究 开发历程 区位解析 资源剖析 城市发展 产业发展 发展历程 产业升级 功能分区 开发模式 经验借鉴 S优势 W劣势 O机遇 T挑战 宏观背景研究 资源挖掘 机会分析 整体定位 价值定位 功能定位 产业定位 案例研究 模式借鉴 发展战略 形象定位 宏观经济分析 产业布局分析 空间结构分析 相关政策分析 实施策略建议 一般区域开发顾问项目工作思路框架 一般来说，区域开发项目的委托方对顾问公司有五点要求： 从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题 1.1宏观社会经济的影响分析 1.2行业政策导向分析 1.3上层规划发展与定位思路 1.4委托方资源挖掘与整合 基于竞争的区域弹性、动态规划思路 2.1区域在城市中的占位 2.2区域间竞争格局 2.3考虑规划的弹性和动态调整 从区域开发的角度定位产业 3.1产业筛选与区域的契合度 3.2产业规模与布局 3.3产业发展战略 寻找创新的区域开发盈利模式 4.1房地产项目开发与土地运营的关系导向 4.2短期现金流与长期收益关系导向 4.3不同盈利模式与博弈方的不同合作模式 将市场的可实现作为开发方案可行性的判断标准 5.1物业功能设定与市场的契合度 5.2启动区如何一炮而红从而带动区域土地增值 5.3区域配套如何展现物业关联和区域价值 要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目 项目区位：济南主城区西部 项目规模：用地总规模26km2，核心区规模6.5km2 发展依托：京沪高速铁路始发站之一的济南西客站 服务核心内容：核心区功能定位与产业发展 项目不同层面面临的问题： 1、京沪高速铁路的开通，将会给济南、给区域带来怎样的机遇与挑战 2、山东半岛的发展，需要济南、项目区域承担怎样的责任 1、济南城市内部的空间发展存在什么问题，项目区域对于解决这些问题带来怎样的作用 2、济南城市产业的发展遇到怎样的瓶颈，项目需发展什么产业 1、项目核心区用地规模应该设置多大规模，产业发展规模应该多大 2、项目的规划在定位之下应该如何调整，区域开发应如何进行 宏观层面 中观层面 微观层面 要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目 宏观问题1：京沪高铁带来的机遇与挑战 通过对相关理论、国外成功案例以及对京沪高铁沿线经济区、城市的深入分析，得出以下结论： 要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目 宏观问题2：山东半岛的发展，需要济南、项目区域承担怎样的责任 东西发展不平衡将制约山东半岛的进一步发展，济南对区域带动、辐射能力与其中心城市地位不符，加强济南区域中心城市职能、强化对城市群西部的带动作用，将成为区域发展的关键，而项目的特殊地位，将使其成为实现此目标的关键之一。 要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目