中粮大厦评估报告 2013年03月 1 引 中粮大厦经过十年的运营，目前已进入平稳运营期。近两年来，中粮大厦出租率保持在95%以上，利润总额近600万。 一个运营十年、体量不大、几近满租的乙级办公楼，如果出售，能否有一个较为理想的净得收益；如果继续持有，是否能通过重新定位和改造，寻求更大的收益和投资回报，这是本报告的关注点。 2 一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较 目 录 1.1 基本信息 1.2 区位分析 1.3 配套分析 1.4 规划分析 1.5 运营情况 1.6 总结 3 1.1 基本信息 内环侧乙级写字楼，基本满租，但外部环境较为纷杂、内部设施较为陈旧 中粮大厦系中粮集团全资建造的乙级办公楼，1996年立项，2001年3月竣工。目前出租率超95% 项目已入市10年，内部装修简单，大堂光线暗淡，设施设备较为陈旧，物管配套有待提升。 项目占地小、规模有限，写字楼主入口道路为市政人行步道，且紧邻菜场，车流行人较为纷杂。 4 1.2 区位分析 徐汇南核心，西临徐家汇，居城市中心位置，但非传统的核心CBD区 城市区位 距离人民广场5.5公里； 距离陆家嘴7公里； 距离徐家汇2.5公里； 距离世博园区2公里 距离虹桥机场10公里； 中粮大厦位于内环高架中山南二路内侧（小木桥路口），距内环高架道路出入口仅300米. 向西可观城市CBD徐家汇，向东眺望世博园区。 内环 中环 人民广场 徐家汇 陆家嘴 中粮大厦 世博区域 世博区域 5 交通配套 轨道交通——M4为环线，方便换乘各轨道 M4、M7（正常运行） M12（规划中） 公交——公交线路密集 104路，576路，128路、隧道二线，隧道八线：小木桥路中山南二路站； 933路，932路，41路，45路、144路：大木桥路中山南二路站 主干道：紧邻内环高架入口 大桥、隧道——便捷连通浦东 卢浦大桥，南浦大桥，打浦桥路隧道，西藏南路隧道 内环高架入口处，多条地铁、大桥、隧道环伺，享城市中心区位的交通便捷，但紧邻高架，周边环境较为纷杂 1.3 配套分析 6 1.4 周边配套情况 商业配套 项目西北2公里为徐家汇商业中心； 项目周边商业配套多为生活配套，商服类配套层级较低 教育、医疗及其他配套 教育配套：资源丰富，有复旦大学医学院、上海市西南位育中学、上海南洋中学、枫林幼儿园等； 医疗配套：中山医院、龙华医院、肿瘤医院； 休闲娱乐配套：徐家汇公园、南国滨江绿地、龙华旅游城等； 项目2公里范围内商业、教育、医疗等配套成熟，但周边商服类配套层级较低 医 学 学 学 7 中粮大厦所属徐汇区分为六大功能区，中粮大厦位于枫林生命科学园区。 徐汇区规划局2008年公布的斜土社区规划图显示，中粮大厦所属规划区域，周边多为住宅、文化、教育、医疗卫生用地。 该地区集中了中山、儿科、肿瘤、龙华医院等国内知名的医疗机构。依托区内丰富的医疗科研资源，建设目标为以生命科学为动力，以医疗服务为重点，以医药商务为突破，建成国际一流水平，特色明显、配套齐全、聚集辐射作用较强的具有国际影响的医疗中心、研发中心、商务中心和学术中心。 黄浦江两岸办公布的黄浦江南延伸段规划显示，中粮大厦南侧沿江区域为住宅用地。 1.4 规划分析 8 运营情况分析 2008年至今项目平稳运营，营业收入与利润总额逐年攀升。 出租情况逐年向好，近两年几近满租。 基于目前的楼体现状和运营管理情况，租金很难提升，项目面临运营瓶颈 1.5 运营情况 9 租户情况 1.5 运营情况 目前租户以商贸、网络通讯类中小企业为主。 10 1.6 总结 项目占地较小、规模有限，且紧邻市政道路和高架，外部环境纷杂 项目已运营十年，内部设施设备较为陈旧 项目租户较为稳定，租金水平很难提升，项目面临运营瓶颈 项目区位优势显著，位居城市主核内，西临徐家汇，东眺世博园，地段优越，属内环内稀缺资源 交通配套成熟，轨道、隧道、大桥环伺，交通四通八达，尽享便捷 项目运营平稳，有一定的市场认可度和市场知晓度 项目优势 存在问题 11 一、项目现状概述 二、直接出售可行性分析 三、项目改造方向探索 四、各方案财务测算比较 目 录 2.1 市场分析 2.2 售价估算 2.3 销售周期 2.4 整体价值评估 2.5 出售模式分析 2.6 财务测算 12 2.1 上海办公市场——整体市场 2011年2月新政出台，写字楼市场成交稳中有升，迎来发展契机 2011年2月，史上最为严厉的调控政策“新国八条”出台，2012年2月， “新国五条”调控主基调持续，都主要针对住宅市场，商办市场作为投资新方向，迎来发展契机； 2010年至2011年2月新政出台之前，办公月均成交127360平米，成交均价20626元/平米，2011年2月新政出台至今，月均成交146917平米，成交均价25545元/平米；新政之后，整体办公市场成交并未受到影响，稳中有升，而成交均价几度达到新高。 新政之前 新政之后 2010年至今销售型办公月度供求价走势 13 2.1 上海办公市场——整栋出让市场 主要整栋出让项目分布图 14 2.1 上海办公市场——整栋出让市场 主要整栋出让项目汇总表 15 2.1 上海办公市场——整栋出让市场 项目基本符合5A甲级标准，除个别项目外均先持有运营增加物业价值后整体出售 16 2.1 上海办公市场——整栋出让市场 17 2.1 上海办公市场——典型整栋出让项目 东海广场一期 天宸玫瑰购物广场 静安广场 中山广场 出让方：摩根士丹利 收购方：SOHO中国 成交日期：2009年8月 项目体量：8.06万㎡ 收购总价：24.5亿元 折合单价：30400元/㎡ 同期周边同类物业价格： 44000元/㎡ 折价率：30% 出让方：天宸 收购方：德国地产基金 成交日期：2010年2月 项目体量：7.64万㎡ 收购总价：14.55亿元 折合单价：19000元/㎡ 同期周边同类物业价格： 24000元/㎡ 折价率：20% 出让方：静安地产 收购方： SOHO中国 成交日期：2011年4月 项目体量：7.64万㎡ 收购总价：16.34亿元 折合单价：20200元/㎡ 同期周边同类物业价格： 28000元/㎡ 折价率：28% 出让方：三联物业 收购方： SOHO中国 成交日期：2011年5月 项目体量：14.22万㎡ 收购总价：32.00亿元 折合单价：22500元/㎡ 同期周边同类物业价格： 26000元/㎡ 折价率：14% 典型项目研究发现：整栋收购折合单价一般低于同期周边同类物业约15%~30% 18