郑州中原万达广场项目分析 市场部 2010年11月 1 目录 战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议 2 战略分析——万达战略解析 万达战略解析 万达集团,中国“订单式”商业地产的开拓者，亚洲最大的不动产持有者。 万达第三代产品-----------城市综合体（HOPSCA），2010年将在十五座城市齐亮相。 到2010年年底万达足迹将遍布全国50余座城市。 3 万达足迹遍及全国21个省、31个重点城市，投资兴建了37个万达广场。项目主要布局在东部沿海发达地区与一二线重点城市。 战略布局分两阶段： 第一阶段为2000年——2006年期间，万达布局为重点城市核心地段，如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。 第二阶段2006年至今，一二线城市的副中心或新区中心，如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。 万达城市布局图 万达战略布局 4 万达战略布局 战略转变的因素： 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对较低，且升值潜力大。 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。 5 万达产品战略 6 万达第一代产品—长沙万达广场 长沙万达广场位于黄兴南路商业步行街，总建筑面积4.6万平方米。长沙万达广场是2002年长沙市引进的投资额最大的纯商业用途的单体商业地产项目，其成功引进了号称世界零售业“巨无霸”，排名“世界500强企业”第一的国际连锁超市沃尔玛，实行错位经营，互为补充，是“中心主力店＋室内步行街”这一引领国际潮流的商业模式在长沙的典型代表 。 7 天津万达广场位于和平区金街商业步行街，总建面为15万平，万达集团于2003年投资兴建，由美国沃尔玛超市，德国欧倍德建材超市、大洋百货公司、美国百盛集团、商业步行街构成的规模宏大的真正体现SHOPPING MALL精髓的商业中心。天津万达商业广场引入当时世界先进的商业模式，创新性地将“商业步行街”与多家世界著名不同业态连锁零售企业组合为一体，成为天津一代中心商业龙头。 万达第二代产品—天津金街万达广场 8 北京中央商务区核心地段，总建筑面积约44.6万平方米，其中自持商业中心面积约15.4万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米 。北京CBD万达广场位于北京CBD核心区，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五星级酒店等主力店。 万达第三代产品—北京CBD万达广场 9 商业模式之万达产品战略转型： 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺出售，有效解决了项目运营的资金问题。 万达产品战略 10 解析产品——郑州中原万达广场 土地素质分析 区位：地块位于中原西路南、秦岭路西。 中原万达广场土地素质分析 11 中原万达广场土地素质分析 宗地经济指标： 2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地块相比节省了1.2亿。 12 中原万达广场土地素质分析 附表1商业街户型配比: 13 中原万达广场土地素质分析 郑州中原万达广场一期商业街开盘和售套数为157套，可售面积18864平方米，现万达一期商业街销售均价为2.8万/平米，万达一期商业街销售汇款约为5.28亿。中原万达广场所在宗地土地出让金为2.9亿，按数据分析可知，万达一期商业街销售汇款足以支撑后期项目运作。 14 宗地SWTO分析 中原万达广场土地素质分析 15 中原万达广场基本信息 郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个项目，中原万达广场为万达集团第三代产品城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体的综合体项目。 中原万达广场项目分析 16 中原万达广场产品组合 中原万达广场项目分析 注：商业街现在排号已有130多人，排号预交30万认筹金，销售情况乐观。 17 中原万达广场客户定位（商业街）： 郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售楼处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万，月收入2万-5万之间）。 中原万达广场推盘节奏： 2010年11月—2011年5月:快速销售，回笼资金。（2010年11月13日推外商业街，2010年12月左右推内商业街及住宅）； 2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资金压力较轻，加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略）。 中原万达广场项目分析 18