无锡明发商业广场项目销售执行方案 [上海中原无锡事业部 ] [ShangHai.08.] 方案说明 本项目内涉及到的可售面积计算依据来自于贵公司提供建筑预测面积，可能会引发的一定的面积计算差别，最终实际操作时以建筑的实测面积为准 Part 5 Part 1 Part 3 Table of Contents 目 录 中原渠道营销与人员配备 业态规划及可售物业确定 价格策略 Part 2 目标客群 Part 4 营销策略 业态规划及可售物业确定 Part 1B A D C E F 百货 大卖场 家居卖场 苏宁电器 outlets 娱乐城 电子数码城 女人服饰街 精品轻纺城 现代建材城 品牌餐饮 运动天地 业态规划、自持与可售物业布局图 自持物业 可售物业23456自持物业以品牌主力店需求为向导来保留，以保持对项目整体形象和发展前景的把控。通过销售可售物业来获取回报 分区面积与业态详细表 根据目前建筑规划图计算：可销售面积为194145㎡（含车库） /184151㎡（不含车库） 目标客群 Part 2 长三角投资客 外围预热，带动内圈，相互促进 苏锡常投资客 目标客群 待无锡市场形成热度后，开始深耕苏锡常投资客2从上海启动，吸引沪、温、甬、杭长三角投资客 依靠异地客源持续热销，带动本地客源跟风购买 以上海为龙头的长三角区域是中国第一经济增长极，积累了大量财富，聚集于私营业主、公务员、企业高官和白领，拥有较为丰厚的收入、时尚的观念和多种投资经验，认同本区域，他们将是本项目主要针对的目标客群 价格策略 Part 3 为提升原有购买客户满意度和形成良好的投资回报口碑，中原建议在原有售价的基础上采用高开高走的价格策略，项目整体销售均价提高至：14000元/㎡ 定价前提 已售商铺价格表 根据部分E区已售商铺价格和商铺所处位置、楼层与业态等因素来核定A区-F区各分区均价 整体租售平衡表（静态） 以整体销售均价约为14000元/平米计算，通过对项目5年租售情况的静态估算，可实现收益25亿元 分区楼层均价表（静态） 32269.5㎡ 32269.5㎡ 36584.5㎡ 28173㎡ 27209㎡ 27645㎡ *分区面积不含车库面积，C区未算1-11F的建筑面积21610.5㎡ 营销策略 Part 4 推盘策略：工程配合招商和销售，先外后内，外紧内松，按主题分区域推售 推盘计划 A区电子数码城位于苏宁和outlets中间，且兼具优势地段，所以成为首选推售区 随后推售与A区相仿的B区，最后由外而内依次推售 A区→ B区→ C区→ D区→ F区（ E区在各区内连带推售），在前一区域去化7成以后再推售下一区域，保持限量供应，人为制作稀缺感 推盘次序： 重要时间节点及销售目标分解 B A D C E F 电子数码城 女人服饰街 精品轻纺城 现代建材城 品牌餐饮 运动天地 .09 .10 .12 .01 .02 .03 .04 .06 .07 .08 .09 .10 .11 .12 .01 .02 .03 .04 .05 .06 .07 .08 .09 .10 .11 .12 1M准备期+6Ms销售期 1M准备期+4Ms销售期 1M准备期+6Ms销售期/去化7成，达25609.15㎡ 1M准备期+4Ms销售期/去化7成，达19721.1 ㎡ 由于本区已经处于售卖中，余铺放在各区中同时销售/去化7成，达19046.3㎡ 1M准备期+4Ms销售期/去化7成，达19351.5㎡ .01 .02 总计销售周期为2年5个月，去化可销售面积的70%以上，即：194145*0.7=135901.5㎡（含车库） /184151.5*0.7=128906.05㎡（不含车库） *分区面积不含车库面积 32269.5㎡ 32269.5㎡ 36584.5㎡ 28173㎡ 27209㎡ 27645㎡ 均价16000元/㎡ 销售约8亿 均价14000元/㎡ 销售约3.59亿 均价13000元/㎡ 销售约2.56亿 均价12000元/㎡ 销售约2.32亿 整体均价14000元/㎡ 总销金额约18.76亿 均价12000元/㎡ 销售约2.29亿 .05开业 开业前去化A/B两区的77.5%，达5万㎡左右 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看