城市进入策略研究分享 谨呈:XX集团 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 世联的研究思想（1/2） 特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地 特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会 区域中心城市大都市化阶段 中心城市主城区 副城区 特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程） 大区域中的城市发展阶段 区域中心城市 副城区 副城区 副城区 小城市 世联的研究思想（2/2） 世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市 全国范围的城市梯级研究 集团取地要求 房地产快速上升市场的一般规律 高潜力市场的进入性条件判断 目标城市 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 目标城市 全国范围的重点城市 第一次筛选： 中国城市梯级划分 战略性进入倾向的城市 第二次筛选： 企业发展要求 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 城市的进入性条件 具备进入性条件的城市 优选城市归属城市群内部条件比较 借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 成功经验借鉴 我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区 第一次筛选： 中国城市梯级划分长三角城市群珠三角城市群京津冀城市群山东半岛城市群（青岛-济南-烟台-威海-淄博）辽中南城市群（沈阳-大连-鞍山-营口）川渝城市群（成都、重庆）中原城市群（郑州、洛阳）海峡西岸城市群（厦-漳-泉-福）湘中城市群（长-株-潭）关中城市群（西安）长江中游城市群（武汉）哈大齐城市群（昆明、大庆）滇中城市群（昆明）淮南城市群（合肥）黔中城市群（贵阳）北部湾城市群（南宁、北海、钦州）环鄱城市群(南昌）