克而瑞CRIC旭辉集团沈阳城市进入研究报告 沈阳投资发展部2013.06 一、城市基本面研究 沈阳——中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，国家门户城市 沈阳市整体城市概况 区位——位于辽宁省中部，沈阳经济区的核心城市，沈阳市东接抚顺市，南抵本溪市、鞍山市、盘锦市，西达阜新市，北临铁岭市。 城市定位——辽宁省省会，中国东北地区的政治、经济、军事、工业、文化、科教、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽。国家门户城市，中国十大城市之一，东北第一大城市，沈阳经济区的核心城市。 区域环境——沈阳在全国的战略布局中发挥着东北门户、联南接北的枢纽作用。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，政治、军事、金融、外交机构林立，以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资地区之一。 PART 1行政区划及宏观经济指标-区位条件 沈阳位于东北地区南部，辽宁省中部，温差较大，四季分明 PART 1行政区划及宏观经济指标-自然条件 高人口基数、高人口增长、高人均收入意味着更大的投资潜力 沈阳截止到2012年末常住人口达到了823万，预计2015年常住人口超过900万人，2020年突破1000万人。 沈阳人均可支配收入逐年呈现快速增长的态势，近三年年均增长率都超过10%，高于全国平均水平。 PART 1行政区划及宏观经济指标-人口、收入及其增长 数据来源：沈阳统计月报 铁西区－沈阳近年变化最快的区域，依靠“腾笼换鸟”“东迁西建”和地铁的带动，目前已经成为沈阳人口第一大区。 和平区－中心城区，沈阳政治、经济中心，人均收入蝉联多年冠军，整体消费力较高。 沈河区－中心城区，２０１１年沈阳行政区域重新划分后，所辖区域大幅东扩，区域发展空间大幅提升。 皇姑区－沈阳著名的文教区，区域教育资源丰富，受制于区域空间限制，近年来发展速度相对较慢，２０１１年后随着区域的扩张和招商力度的加大，区域潜力巨大。 大东区－汽车产业是区域重点支柱产业，但是近年来市政建设发展较为迟缓，处于房地产不活跃区域，随着万科、金地等品牌开发商的引入，东北大马路、沈铁路将迎来发展期。 沈阳人口主要分布于铁西、皇姑及沈河区，行政区域的重新划分给老城区提供了发展空间，创造了新契机 数据来源：沈阳统计月报 数据来源：沈阳统计月报 PART 1行政区划及宏观经济指标-人口、收入及其增长 沈阳人口吸附力逐年增强，年人均收入增幅超过10%，消费潜力大 沈阳截止到2012年末常住人口823万，预计到2015年常住人口超过900万； 沈阳人均GDP低于一线城市，但是在北方大城市中仍属较高水平 沈阳人均收入年平均增速超过10%，一些国企等垄断行业及私企业主收入较高，社会贫富差距加大，消费潜力较大； PART 1行政区划及宏观经济指标-人口、收入及其增长 2003年-2012年沈阳市产业结构及GDP变化趋势 沈阳市以二、三产业为主，03年至今GDP呈逐年上升趋势 PART 1行政区划及宏观经济指标-产业结构 沈阳是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。从GDP的组成部分看，第二和第三产业比重明显高于第一产业，对于经济的拉动作用突出。产业的发展使私营业主比例有所增加。 第二产业近年来发展速度超过了第三产业，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。 数据来源：沈阳统计月报 沈阳GDP全国排名16，已步入1.5线城市 国内若干城市GDP排名 全国主要城市2012年GDP上海位于首位，20101亿元，其次为北京、广州、深圳一线城市，沈阳GDP 6607亿元，排名16，与一线城市存在一定差距，但明显高于长春、哈尔滨等毗邻城市。 数据来源：国家统计局 PART 1行政区划及宏观经济指标-国内地位 一线城市 毗邻城市