证券研究报告
2014年8月14日

房地产
2014年1~7月全国房地产数据点评：投资增速低位徘徊
行业动态
行业近况
国家统计局发布了2014年1-7月全国房地产开发和销售情况。

评论
投资增速低位徘徊，新开工大幅反弹：2014年1-7月投资增速为
13.7%，较1-6月增速回落0.37个百分点，而1-7月累计新开工面
积同比下降12.8%，降幅较1-6月缩窄3.7个百分点；7月单月投
资增速11.9%，同比增速基本维持5、6月水平，符合预期；但单
月新开工显著改善，高于3-5月平均水平约25%，同比在高基数
情况下依然有8.2%的增长（2013年7月单月同比增速是45.2%），
说明开发商在6月底限购政策放松之后逐步加快了开工步伐，如
若此趋势延续，我们预期年底新开工增速将在-5%~-10%之间。

7月销售偏弱：1-7月份商品房销售面积增速同比下降7.6%，降幅
较前6月扩大1.6个百分点，剔除6月来看，7月份单月销售较3-5
月月均销售下降4.9%，符合正常季节性，说明7月以来全国层面
销售受到政策放松影响有限。

到位资金增长偏慢，按揭贷款未见宽松：资金来源方面，1-7月到
位资金同比增长3.2%，较1-6月同比增速仅回升0.2个百分点，
按揭放松尚未体现在开发商账面上。

2014年全国预测调整：销售面积增速由+3%下调至-3%，新开工预
测由-12%小幅上调至-10%；投资增速由+15%下调至+12%。

估值与建议
下行风险有限，请耐心等待货币放松，下半年配臵龙头，关注改
革：政策放松已被市场预期，如若未有流动性放松，下半年房地
产实体市场是“淡季不淡、旺季不旺”，A股地产板块将高位震荡。

我们建议，下半年配臵上抱守龙头，同时关注改革个股（工业地
产、国企改革、京津冀三大细分主线）。股票梳理：龙头个股（万
科、保利）和改革主线（如浦东金桥、格力地产（未覆盖）、金隅
股份（未覆盖）；华侨城；荣盛发展等）。

H股方面，虽然7月销售偏弱，但我们并不因此改变对地产股票
的乐观预期，原因在于我们认为实体市场结束目前的底部徘徊后
将走出阴霾，未来市场进一步下行风险有限，而上行趋势将逐步
确立。只要按揭贷款持续改善的趋势得以延续，股价上行的势头
也将持续。首选中海、融创。

风险
宏观经济下行风险。

目标 P/E(x)
股票名称 评级 价格 2014E 2015E
万科A-A 推荐 11.25 5.8 5.1
华侨城A-A 推荐 6.87 7.8 6.8
金地集团-A 中性 8.70 12.1 9.7
中国海外发展-H 推荐 29.36 8.3 6.8
华润臵地-H 推荐 21.17 8.9 7.3
融创中国-H 推荐 8.91 4.2 3.4
龙湖地产-H 推荐 14.23 7.3 6.0
方兴地产-H 推荐 3.76 5.0 3.6

中金一级行业 房地产

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资料来源：彭博资讯、中金公司研究部

宁静鞭
分析员
jingbian.ning@cicc
SAC 执业证书编号
S0080511010003

79
86
93
100
107
2013-082013-112014-022014-052014-08
相对
值 (
%)
沪深300 中金房地产

中金公司研究部: 2014年8月14日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明房地产行业数据
图表1: 2014年1-7月房地产开发主要指标

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

2013年7月
单月
2014年7月
单月同比增
长
同比增
长（%）（%）
房地产开发投资（亿元）4201914.15038113.774748362-25.911.9
其中：住宅2868913.73436513.350915676-25.811.5
房屋新开工面积（万平方米）80126-16.498232-12.81673718106-10.48.2
其中：住宅56674-19.869069-16.41198712395-12.03.4
商品房销售面积（万平方米）48365-6.056480-7.697008115-34.0-16.3
其中：住宅42487-7.849592-9.486587105-32.6-17.9
办公楼1090-2.81275-4.9219185-32.2-15.5
商业营业用房33007.739037.4570603-42.75.8
商品房销售额（亿元）31133-6.736315-8.261735182-30.5-16.1
其中：住宅25632-9.229874-10.551654242-28.2-17.9
办公楼1331-12.11554-14.0292223-28.5-23.6
商业营业用房33739.839698.6584596-42.52.1
商品房平均售价（元/平方米）6437-0.86430-0.6636463865.30.3
其中：住宅6033-1.56024-1.2596659706.50.1
办公楼12211-9.612188-9.613333120545.5-9.6
商业营业用房102212.0101691.11024698840.5-3.5
房地产开发企业到位资金（亿元）589133.0689873.2960610074-17.34.9
其中：国内贷款1129314.11311114.715321818-5.018.7
利用外资186-20.6245-9.2355963.968.6
自筹资金2381010.12807811.635214268-23.621.2
其他资金23624-7.227553-8.145173929-15.5-13.0
其中：定金及预收款14252-9.316567-10.227352315-17.1-15.4
个人按揭贷款6512-3.77651-3.711821139-2.6-3.6
单月环
比增速
(%)
指标
绝对量
2014年
7月单月
同比增
速(%)绝对量绝对量
2014年1-7月2014年1-6月
绝对量

中金公司研究部: 2014年8月14日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明图表2: 不同级别城市2014年1-6月房地产主要指标

资料来源：CREIS，中金公司研究部
图表3: 2014年上半年房地产开发投资占固定资产投资比例为19.7%

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