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证券研究报告
行业研究/行业月报
2018年01月19日
房地产 增持（维持）
贾亚童 执业证书编号：S0570517090003
研究员 jiayatong@htsc
1《房地产: 政策延续结构性调整》2018.01
2《绿地控股(600606,买入): 2017业绩超预
期，预增24.34%》2018.01
3《房地产: 政策边际改善推动行业估值修
复》2018.01
资料来源：Wind
土地投资支撑力度不减
2017年1-12月房地产行业数据点评
2017销售规模再创历史新高，2018行业指标预期温和回归
2017全国房地产开发投资小幅增长，销售规模再创历史新高，房企资金面
维持相对宽裕。展望2018，我们认为“房住不炒”的方针指引下，一二线
城市限购政策放松概率较低。但是非核心城市政策端在长效机制的建设以
及地方经济的发展需求下或存在结构性的调整和修正机会，市场总体悲观
情绪或有所缓和，行业预期以更加温和的方式回归理性。我们维持年度策
略的判断，中性假设下预计2018年销售面积下滑6%、销售金额下滑4%，
开发投资增速为4%

土地成交对开发投资的支撑力度不减
2017全国房地产开发投资主要支撑动力来源于土地成交热度的持续提升

我们认为背后原因在于部分城市经历快速去化之后的补库存需求以及行业
集中度竞争格局下的排位争夺。此外新开工面积累计增速小幅提升，而施
工面积累计增速略有放缓，竣工面积累计降幅显著扩大，表明房企资金投
入的重点逐渐转移至产业链前段的土地获取和新开工环节，进一步反应当
前房企争夺资源储备的激烈程度。因此在土地投资所拉动的施工面积基数
和新开工意愿下，预计2018年初开发投资增速回落幅度或趋于平缓

2017年末销售金额累计增速翘尾回升
2017年末全国商品房销售金额累计增速连续两月回升。我们认为单月成交
均价的回升或反映出部分城市预售证管制放松的迹象，在产业链上游涨价
的传导压力下，非核心城市地方政府面对低库存格局（2017年末全国商品
房待售面积按照全年销售规模计算的去化周期仅有3.31个月），为了加快
潜在项目的入市节奏或进一步调整房价调控目标。在2018年初预期积极
的推盘节奏以及业绩滞后结转的动力下，市场或以高供给的方式换来对销
售数据的支撑

房企主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕
2017年房地产开发企业到位资金累计同比增速较1-11月提升0.5个百分
点至8.2%，总体资金面依然维持宽裕。在个人按揭贷款增速持续放缓的背
景下，房企自筹资金和其他资金占比的提升反映出房企主动融资能力的提
升，未来短期融资端对投资端的限制或有所缓和

投资建议
投资标的方面，目前行业龙头效应显著，TOP50房企的销售增速大幅超越
行业水平；同时业绩确定性较高，TOP50中A股房企2017Q3预收款对
2016全年业绩的覆盖率均值达1.7倍；TOP50房企中A股房企目前2018
年预测PE均值为12倍（Wind一致预期），低估较为明显。建议关注A
股中的TOP50房企：万科、绿地、金地、招蛇、新城、荣盛、阳光城、中
南建设等

风险提示：政策宽松不及预期；地方跟进受阻；房贷利率水平持续抬升

(5)1127
17/0117/0317/0517/0717/0917/11
(%)
房地产沪深300
一年内行业走势图
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行业评级：
行业研究/行业月报 | 2018年01月19日
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正文目录
投资建议：2017销售规模再创历史新高，2018行业指标预期温和回归 .. 3
土地成交对开发投资的支撑力度不减 ........ 4
开发投资增速回落放缓 .......... 4
12月单月土地成交维持高位 . 4
新开工意愿积极，短期入市节奏预期加快 ..... 5
2017年末销售金额累计增速翘尾回升 ...... 7
房企主动融资能力有所提升，资金面维持宽裕 ..... 9
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行业研究/行业月报 | 2018年01月19日
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投资建议：2017销售规模再创历史新高，2018行业指标预期温
和回归
2017年全国房地产开发投资完成额同比增速虽然较1-11月放缓0.5个百分点，但是依然
实现对2016全年0.1个百分点的超越。全年投资数据的主要支撑动力依然来源于土地成
交热度的提升。我们认为背后原因在于部分城市经历快速去化之后的补库存需求以及行业
集中度竞争格局下的排位争夺。此外2017年1-12月数据显示新开工面积累计增速小幅提
升，而施工面积累计增速略有放缓，竣工面积累计降幅显著扩大，表明房企资金投入的重
点逐渐转移至产业链前段的土地获取和新开工环节，进一步反应当前房企争夺资源储备的
激烈程度。因此在土地投资所拉动的施工面积基数和新开工意愿下，预计2018年初开发
投资增速回落幅度或趋于平缓

2017全国商品房销售面积累计增速较1-11月继续小幅回落，而商品房销售金额累计增速
连续两月回升。我们认为单月成交均价的回升或反映出部分城市预售证管制放松的迹象，
在产业链上游涨价的传导压力下，非核心城市地方政府面对低库存格局（2017年末全国
商品房待售面积按照全年销售规模计算的去化周期仅有3.31个月），为了加快潜在项目的
入市节奏或进一步调整房价调控目标。在2018年初预期积极的推盘节奏以及业绩滞后结
转的动力下（尤其是市占率较高的龙头房企超额完成2017全年销售目标），市场或以高供
给的方式换来对销售数据的支撑

展望2018年，我们认为“房住不炒”的方针指引下，一二线城市限购政策放松概率较低

但是非核心城市政策端在长效机制的建设以及地方经济的发展需求下或存在结构性的调
整和修正机会，市场总体悲观情绪或有所缓和，行业预期以更加温和的方式回归理性。我
们维持年度策略的判断，中性假设下预计2018年销售面积下滑6%、销售金额下滑4%，
开发投资增速为4%

投资标的方面，目前行业龙头效应显著，TOP50房企的销售增速大幅超越行业水平；同
时业绩确定性较高，TOP50中A股房企2017Q3预收款对2016全年业绩的覆盖率均值
达1.7倍；TOP50房企中A股房企目前2018年预测PE均值为12倍（Wind一致预期），
低估较为明显。建议关注A股中的TOP50房企：万科、绿地、金地、招蛇、新城、荣盛、
阳光城、中南建设等

行业研究/行业月报 | 2018年01月19日
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土地成交对开发投资的支撑力度不减
开发投资增速回落放缓
2017年全国房地产开发投资累计完成额为10.98万亿元，同比增长7.0%，增速环比1-11
月下滑0.5个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为7.51万亿元，同比增长9.4%，增
速环比1-11月下滑0.3个百分点

12月全国房地产开发投资完成额为9812.00亿元，环比下滑4.4%，同比增长2.4%。12
月全国住宅开发投资完成额为6477.52亿元，环比下滑4.7%，同比增长5.9%

图表1： 全国房地产开发投资累计完成额图表2： 全国房地产开发投资当月完成额
资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所
图表3： 全国住宅开发投资累计完成额图表4： 全国住宅开发投资当月完成额
资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所
12月单月土地成交维持高位
2017年全国房地产开发企业土地购置面积为2.55亿平，同比增长15.8%，增速环比1-11
月下滑0.5个百分点。12月土地购置面积为3349.76万平，环比增长7.7%，同比增长12.4%

16.2%
19.8%
10.5%
1.0%
6.9%7.0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%2610201220132014201520162017
房地产开发投资累计完成额(万亿元)
累计同比
-4.38%
2.38%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
2017/072017/082017/092017/102017/112017/12
房地产开发投资当月完成额(亿元)
当月环比
当月同比
11.4%
19.4%
9.2%
0.4%
6.4%
9.4%
0%
5%
10%
15%
20%
25%1357201220132014201520162017
住宅开发投资累计完成额(万亿元)
累计同比
-4.73%
5.92%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2017/072017/082017/092017/102017/112017/12
住宅开发投资当月完成额(亿元)
当月环比
当月同比
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