附图：2014年1-7月华润置地月度销售情况 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 附图：2014年1-7月华润置地5大城市累计销售金额同比下滑情况 资料来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC) 长春沈阳宁波青岛杭州 附表：8月19日华润置地宣布拟收购母公司项目一览 单位：万平方米、亿元、元/平方米 项目 拿地时间 属性 建面 拿地投入 楼板价 备注 深圳大涌村项目 2012-10 综合体 159— — 一期预计9月底、10月初入 市，今年预计销售几十亿元。 深圳三九银湖项目 2010-9 商住 28 24.7 7990 一期产品400套高层住宅预 计10月末推出。 济南兴隆项目 2012-3 综合体 309 — — 在售 济南档案馆东项目 2013-12 综合体 59 11.76 2072 在建 资料来源：企业公告、花旗银行 净负债率升至55% 营收利润快增。上半年，企业营业收入276.88亿港元，同比增长76%；其中，开发物 业实现营业收入240.54亿元，同比增长91%；包括酒庖在内的投资物业实现营业收入26.27 亿元港币，同比增长22%。核心净利润大增83.7%至36.90亿港元。 净利润率大降。上半年，企业毛利率为31%，同比下滑0.8个百分点；其中开发物业结 算毛利率为28.2%，略高于去年同期。净利率为18%，同比下滑9.8个百分点，降幅明显。 但核心净利润率为11%，同比上升2.9个百分点。 负债相对合理。截至6月末，企业持有现金245.09亿元港币，现金短债比约1.0，现金 足以应付短债偿付。长短债比为2.3，债务结构合理。由于快速扩张，净负债率同比上升17.2 个百分点至55%，但依然处于稳健水平。 聚焦二三线高强度拿地 1-7月，华润置地以197亿元增持了计容积率面积621.53万平米的土地，同比分别激增 273%和349%，其中开发物业549.87万平米，投资物业71.66万平米。前7月，华润置地拿 地销售比地投入/销售金额比）为0.66，位居典型房企首位。 附图：2014年1-7月典型房企累计拿地销售比 注：华润置地为企业中报公布数据，其它为CRIC监测数据 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 拿地聚焦二三线，重心继续下沉。从近三年拿地面积看，一线比重持续下滑，从2012 年的近2成下降到去年的近1/7，今年前7月已下降至3%；今年前7月二线拿地比重超过7成， 不2013年持平，三四线比重近1/4，明显上升。随着华润置地商业版图丌断拓展，万象城和 五彩城加快在全国复制，企业土地扩张也开始“深入二三线”布局。 附图：2012年-2014年前7月华润置地招拍挂拿地建面城市能级分布 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 高效资金运营推动商业大扩张 在国内房企纷纷减少拿地之时，华润置地却逆势强劲扩张，一个促因是土地市场行情下 行时战略储备机遇显现，但更多还是基于企业自身的商业战略规划。 7月，华润置地发布未来商业地产发展战略，将致力成为“中国商业地产领导者”。今 。。。。 年以来企业高节奏拿下多幅地块，绝大部分是为其商业布局服务。比如，企业1月、5月在 柳州、汕头落子，将分别用来打造广西、广东第二个万象城；6月以38.34亿元摘得福州鼓 楼区两地块将分别用来建万象城跟五彩城，7月不桂林签约，将华润万象城、华润五彩城、 国际旅游养生养老三大项目，总投资约400亿港元；在佛山、贵阳、南京等地，华润置地也 有落子布局高端城市综合体。上述项目，除去佛山、贵阳、桂林的政店签约项目，剩下6个 商业项目合计投入月108亿元和274万平米，分别占企业前7月拿地的55%和44%。其它地 块，除了昆明盘龙区KCPL2012-30地块是住宅定位外，也基本上是商住项目。 对于经常需要高溢价拿地的商业地产而言，华润置地今年无疑赶上了好时候：企业前7 月，除了北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6007等地块商业金融以108%高溢价拿下， 以及昆明盘龙区KCPL2012-30地块以46%中溢价拿下外，基本都以底价拿下。 附表：2014年前7月华润置地商业地块项目一览 日期 新增商业项目 1月24日 以11.05亿元竞得柳州P(2013)37号地块，总建面近70万平米，打造广西第二个万象城。 2月24日 不佛山中德工业服务区签合作协议，拟投资200亿元，在佛山新城建高端都市综合体。 2月28日 以7.97亿竞得苏州吴江区Wj-j-2014-012、Wj-j-2014-013和Wj-j-2014-014三宗连体地 块，总面积超15万平米，建华润五彩城。 4月23日 不贵阳政店签约，拿下观山湖区奥体中心东侧两幅地块，总建面积126万平方米。打造高端 城市综合体，涵盖大型购物中心、高端写字楼、高端商务公寓、花园洋房及高层住宅等多产 品类型。总投资逾80亿元，计划于2018年全部竣工。 5月28日 以15.7亿元竞得汕头南国商城黄金地块，建广东第二家“万象城”。项目总建面约47万平 米，引入现代化购物中心、国际甲级写字楼群、时尚顶级都市住宅。 6月20日 以底价38.34亿元摘得福州鼓楼区宗地2014-08和09号地块，打造万象城跟五彩城。 6月26日 以底价34.8亿元拍得位于南京浦口一幅商住混合地块。初定名“南京华润国际社区”，为华 润置地在南京的首个综合体项目，规划30万平米的住宅及40万平米的高端商业配套。 7月3日 不桂林政店签约，建设华润万象城、华润五彩城、国际旅游养生养老三大项目。总投资约400 亿港元，建设周期8-10年，内容包括大型购物中心、五星级酒庖、甲级写字楼、旅游养生 养老地产、体育休闲设施、城市综合体、高档住宅社区等。 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 在强劲扩张时，企业现金流依然通常，主要受益于高效的资金运营： 一是高效的经营现金流。截至6月末，华润置地在营物业总建筑面积达250.21万平米（具 体包括144万平米商业、37万平米办公、18万平米酒庖），企业20多个持有物业上半年实 现营业额26.27亿元港元。折算人民币，华润置地持有物业营收坪效高达4.61元/（天*平方 米），进高于拥有成熟商业品牌的万达、中粮、龙湖等标杆房企。这从侧面说明，华润置地 持有物业的经营效率非常高的。到2017年，企业商业项目运营将迚入高峰期，主力项目将 上升到40多个，营收预计也将翻番增长。这笔持续稳定高增长的产出将有力反哺商业地产 的持续扩张。 附图：典型房企持有物业经营坪效对比 注：华润置地、万达、龙湖为2014年上半年数据，中粮、宝龙为2013年全年数据 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 二是活跃的境外低息融资。背靠雄厚的华润集团，有华润信托和华润银行等兄弟金融机 构的贷款支持，同时企业境外低息融资优势也非一般房企可比。今年为配合商业板块大扩张， 华润置地于2月发布20亿美元的中期票据计划，截至中报发布日，已成功筹集5年期年息 4.375%的8亿美元和10年期年息6.000%的7亿美元优先债券；7月，企业又从银行成功融资 15亿元人民币和54.6亿元港币。1-7月，仅上述融资折合人民币近150亿元，为商业板块强 劲扩张提供了有力支撑。 附表：2014年前7月华润置地重大融资事项 时间 融资事件 2月28日 两批涉及11亿美元的优先票据上市。其中，4亿美元2019年到期票据年率4.375%，7亿 美元2014年到期票据年率6.0%。 5月15日 发行本金总额3.5亿美元2019年到期优先票据，年利率4.375%。 7月16日 不一家银行订立15亿元人民币三年期贷款融资协议。 7月21日 不多家银行订立23.4亿港元及4亿美元四年期贷款融资协议，利率为LIBOR或Hibor上加 190基点。 资料来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC) 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 华润龙湖中粮万达宝龙 4.61 2.91 2.48 1.54 0.86 持有物业坪效（元/(天*平米)） 表：2012-2014年上半年企业财务指标 财务指标 1H12 1H13 1H14 同比/百 分点变动 单位 规模指标 总营业额 7,919 15,775 27,688 76% 港币百万元 物业销售营业额 5,384 12,579 24,054 91% 港币百万元 股东净利润 3,751 4,345 4,904 13% 港币百万元 股东净利润（核心） 1,105 1,333 3,134 135% 港币百万元 总资产 206,054 253,92299,3318% 港币百万元 盈利及运营指标 毛利率 48% 31% 31% -0.8pts 净利率 47% 28% 18% -9.8pts 净利率（核心） 14% 8% 11% 2.9pts 每股收益 62.80 75.30 85.30 13% 港仙 每股收益（核心） 18.50 23.11 54.50 136% 港仙 营销及管理费用率 5% 4% 6% 2.3pts 现金及偿债能力指标 现金 19,784 21,214 24,509 16% 港币百万元 短期负债 18,535 9,501 23,510 147% 港币百万元 长短期债务比 2.5 5.0 2.3 -54% 现金短债比 1.1 2.2 1.0 -53% 净负债不资本比率 66% 38% 55% 17.2pts 资本效率指标 资产杠杆率 3.0 3.1 3.1 1% 备注：股东净利润（核心） = 股东净利润-（资产重估增值+出售资产收益+兑汇损失+其它重大调整）*0.75 数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理 补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推 出，敬请关注！