郑州远大置业经济技术开发区项目项目建议及发展战略报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归郑州大智企划有限公司所有，未经大智公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 第一章我们必须统一的思想 第二章我们必须清楚的方向 第三章我们必须锁定的事情 第四章我们必须塑造的产品 第五章我们必须执行的事情 我们必须统一的思想 我们必须清楚的方向 我们必须塑造的产品 我们必须锁定的事情 我们必须执行的战略 必须思考的三个命题 必须完成的三个使命 必须要走的三个 关键词 房地产市场调研 区域个案分析 市场机会点的挖掘分析 项目总精神定位 产品研发构思 产品定位 景观建议 规划建议 物业建议 区域购买人群分析 项目SWOT分析 等待深化 必须思考的三个命题 命题一: 我们承载的品牌使命是什么？ 2007年的中国地产界，品牌+产品将是高端项目成败的关键，也是市场与消费者衡量项目的标准。本项目作为远大置业郑州的第一个大型住宅项目，将直接影响品牌长期战略。占领市场高地赢得形象高度和获得最大化利润，是项目“两手抓、两手都要硬” 的课题。所以我们必须在项目上达到“做势、做高、做主流” ，在市场上叫好又叫座的目标，从而获得品牌、品质、市场的高落点。 破题思路：建立标杆项目，建立标杆形象 命题二: 400亩的大盘运作如何在郑州长期称雄 “小盘以奇胜 大盘以正合”，大型项目的成败并非靠一个简单的产品卖点和小创意就能够取胜，而要靠对土地、对区域、对规划、对产品线、对配套、对附价值的整体运筹。大盘更是一个长期的战略，要求我们对现金流、利润点、市场刺激点的深度理解和把握。而对于没有大盘操作经验的远大置业，400亩地是一块肥肉更是一座大山。我们如何少犯错误，少交学费和避免反复，这将是整个项目的操作关键。 破题思路： 深度分析自身优劣势，寻找市场摹板，寻找依托各行业优势资源。 命题三: 面对大体量我们如何保证速度又保证高度 建立高端的品牌，需要在项目开发出彩、销售火爆的语境下产生，面对投资市场的宏观控制，面对市场观望态度的不断浓厚，面对高端产品的开发受限，和70万平方米的庞大项目体量，我们如何最快的时间去化，同时又赢得自信和市场美誉度，叫好又叫座赢得市场地位之战，是我们的第三命题： 破题思路：1、一期走“速度”保证回款 2、二期走“高端”保证形象 3、三期走“品质”保证利润 必须完成的三个使命 建立优质开发商形象 建立综合性产品高度 建立市场代表性项目 背景一：品牌需要建立。 背景二：本地市场大体量项目绝迹，需要领导者的出现 背景一：获得项目高利润率的基础是产品的品质和附加值的不可替代。 背景二：本地市场开发产品同质严重，需要创新产品的出现 背景一：启动70万平方的体量需要颠覆性的造势和绝对的话语权 必须要走的三个关键词 第一关键词：定势 第二关键词：定局 第三关键词：定位 第一关键词：定势VS城市 定势就是放大大势，从城市战略上将城市价值进行放大，找出城市的溢价部分！ 如何定本项目的势？ 思路：将项目放在中国地产的大语境中，重新开始城市话语权与土地话语权的建构工作。 现状：城市地产开发进入两大主流阶段，第一主流是城市中心城中村改造和旧厂房住宅拆迁带来的小面积开发，第二主流是城乡结合部的大体量项目开发。随着城市环境的不断恶劣和市场消费趋向，经济发展促使中产阶级大量产生，更多的中高收入者趋向于城郊大盘，大盘时代的到来势不可挡。 定势：项目——后大盘时代综合体，未来城市生活梦想。 与02年兴起的21世纪、美景天城、帝湖的大盘时代不同，未来的大盘时代更趋向与原乡化、景观化、低密度、人文化和科技化，不再是一个城郊的大片住宅区，更是一个居住、度假、养生、休闲、商业为一体的低密度情景小镇。 本场后大盘时代战役，我们应该升级为“城市话语权与居住话语权的重新建构工作”，之所以不称为一个简单的房地产推广，因为我们深知：本项目，不应该放在房地产的语境中，应该放在城市发展的大语境中…… 第二关键词：定局VS土地 做什么样的产品才符合品牌、土地、时间节点的需要？ 从物业形态角度来看： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看