张尊汉 二O一一年四月七日 房地产项目工程管理流程及成本管理体系 目录 一、房地产开发成本管理的体系 二、工程项目成本管理体系 三、工程项目各阶成本管理的重点 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著 在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本 一、房地产开发成本管理的体系 1.1 成本管理的理念 营销——产品设计、质量不好，我卖不出去； 设计——成本控制太狠，哪有好产品； 成本——都做完了，只能这样了； 财务——没有我的事 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品， 地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路 1.2 成本管理的职责 成本管理的主要控制部门： 预决算人员？ 项目公司？ 设计部管理门？ 招投标和采购部门？ 产品策划部门？ 成本管理部门的职责： 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控 开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家 1.3 工程项目建设流程 房地产项目开发主要流程 4. 房地产项目成本控制体系 房地产项目财务成本体系 1.土地费：征地费、契税费、土地增容费 2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费 3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费 4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、 5.配套设施费 6.开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等 7.工程不可预见费 8.开办费用等 房地产工程项目成本管理体系 二、工程项目成本管理体系 1. 工程项目目标成本体系 1.1 工程目标成本的概念 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标 目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨 目标成本要体现先进性和严肃性 1.2 工程目标成本建立的流程 目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本 目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到细的过程 随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实 建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障 2. 工程项目动态成本体系 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理： 设计变更 工程签证 各阶段对动态成本进行分析和总结，及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状 动态成本管理是对成本实时监控的重要方法 各种成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等 其实主要的是实现成本管理的动态控制 3. 工程项目后评估体系 项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径 项目工程竣工并在结算完成后进行，对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价： 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性） 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性） 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性） 4. 成本管理流程 三、工程项目各阶段成本管理的重点 1、项目论证、立项环节成本控制 项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交《项目可行性研究报告》 营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略 预决算部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料设备选型价位进行调研，并作区域对比表； 前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费等收费标准进行调研 设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选最佳方案 根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工程部门编制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进行项目经济评价，最终由营销部门形成《项目可行性研究报告》。