0 大庆 唯美主邑 营销策略汇报(上） 汇报单位：周麟 汇报时间：2011年2月08日 大庆 绿色油都、百湖之城 一片快速发展，生机盎然的城市热土 世界著名石油之城的华丽转身 大庆，身处哈大齐经济圈咽喉要地，是中国最大的油田和重要的石油化工基地。石油开采50年来，累计为国家贡献原油20亿吨，上缴利税17000亿元人民币，出口创汇500亿美元； 08年获全国文明城市和全国卫生城市奖，国家统计局全国城市综合实力排名第19位。丰富的旅游资源（最大的城市湿地、雪地温泉、连环湖景区、侏罗纪公园、草原风光），多元化的石油产业基地，大力推动的城市化进程，势必带来一片繁花似锦的市场。 通过前期大量的市场调查及项目实地考察，我初步梳理了大庆主城房地产市场现状，并结合项目自身的概况，提出项目的总体发展定位以及产品规划设计要点，以供项目参考，指导其顺利进入市场营销阶段，并为后期的热销奠定良好的市场基础。 03 汇报内容 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 04 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 05 项目宏观区位 观点结论 哈大齐经济走廊咽喉，快速发展城市，奠定地产市场良好发展基础。 项目位于大庆市东城区，身处哈大齐经济走廊的咽喉要地，随着国家大力振兴东北工业基地，大庆市得到了大力的发展。 随着经济的上扬，城市化进程的加剧，作为国民经济基础的房地产业势必得到大力的发展，为项目的长远发展奠定了良好的市场基础。 06 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 项目中观区位-主城 大庆分为五区（萨尔图区、让胡路区、龙凤区、红岗区、大同区），四县（林甸县、肇州县、肇源县、杜尔伯特蒙古自治县、），主城区目前主要以东西两大区进行划分。 城市化进程中重要的市场需求就来自于周边区县、厂矿人口的回迁，城市基础设施的快速推进，加强了对于周边市场的吸纳，利于市场快速发展。 观点结论 城市交通枢纽已然形成，城市化进程将会促进地产市场成交增长。 07 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 项目中观区位-五湖新区 大庆主城大致分为两大片区，分别为东城区和西城区，其中五湖新区为典型的东城郊区发展而来，区域近年来发展迅速，经济上升迅猛；项目所在地的东风新村地区为大庆市政府所在地，是大庆商业、金融、科技、文化教育及娱乐餐饮中心，人口密度大，发展基础雄厚，地产市场热度明显高于其他区域，随着城市整体的发展态势，未来五湖新区可供发展的空间更大，对于本项目而言，既面临机遇，也充满挑战。 观点结论 阶段性地产市场发展迅速，项目机遇与挑战并存。 08 项目微观区位 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 项目位居环城路侧面，紧靠周边的兰德湖公园景区以及侏罗纪公园、奥林匹克公园，借助本省最大的游乐、体育单位的吸纳能力，随着城市的发展，未来项目所处地段将成为新的旅游中心，吸引更多的人群前来，因此为本项目带来了更多的居住属性，有望借助周边配套成为区域内高尚生活社区。 观点结论 大庆未来的旅游度假胜地，借助旅游、娱乐的辐射力，有望打造高尚生活区。 兰德湖公园 侏罗纪公园 本案项目项目经济指标 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 观点结论 项目于城市内属于大型体量规划，在板块内能形成相当的市场影响力，考虑该项目未来发展，商业、车位配比不应太低。 10 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 企业开发目标 曾经打造过英雄会、香逸名苑、银座尚品等数十个商业地产项目，具有广泛的社会影响力 英雄会 香逸名苑 银座尚品 就本项目的特征而言，简单的利润回收，已不是终极目标，而是通过本项目实现品牌的再成长，树立区域具有标竿价值的产品，为企业未来成为万科式公司奠定良好基础。 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 项目平面规划 观点结论 项目现有规划以高层、多层为主，线式布局排列，保障了道路 的畅通和景观享有度最大化。 011 品质高层（号楼） 尚品洋房（号楼） 会所物业（号楼） 复式高层（号楼） 跃层高层（号楼） 1212 项目景观设计 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 观点结论 项目的景观轴线较为科学，不同产品类型的景观以连续的水系贯穿，呈现出强烈的空间节奏序列感，广场、绿地以及绿化景观空间等交替分布，保障了项目与城市的价值领先。 13 项目自身小结 1 地段价值 城市的快速发展，带动了区域价值的提升，行政、金融、商业、教育等单位10分钟车程生活圈，未来中心化特征，具备打造高尚居住社区的价值基础。 良好发展基础平台 2 规划价值 项目从产品布局以及景观规划方面，都有效的保障了项目的高价值体系，后期可运用营销策略，树立板块标杆项目。 规划支撑高价标杆 3 产品价值 从产品设计来看，定位于高尚舒适化路线，符合城市特征及区域特征，只是局部户型设计还不十分合理，有待改善，使之更加便于后期销售。 整体大好局部遐失市场宏观走势 项目自身状况解读 区域地产市场分析 项目营销定位建议 项目推广执行细化 房产 新政 城市 进程 市场 供应 市场 空间 城市的房地产走势由几个方面的原应来共同构成 从市场供应来看，大庆主城面临供需平稳的状况，并未有绝对的大起大落，为项目入市奠定良好基础； 从市场空间来看，大庆属于能源城市，二次创业带来的经济腾飞，作为支柱产业，房产未来还有较大空间； 从城市进程来看，大庆未来城市人口将会提升明显，这也为地产市场提供了丰富的需求基础； 从房产新政来看，尚未对区域市场造成极大影响，市场成交状况相对较为理想。 观点结论 大庆市场总体状况较好，为项目入市后成功销售提供良好平台，因此如何实现高价值成为阶段营销重点。