寇庄项目价格策略/推售策略
价格策略
这份报告已经不仅仅限于对价格策略的探讨，
我们是基于企业发展层面的视角去切入，
我们从大盘开发的基本规律出发，
结合目前的市场大势，
给到项目的开发策略，
在项目开发策略的基础上，
对本市场价格体系进行研究，
找到目前地产市场的价格临界点，
由此给到项目现阶段及未来发展的价格策略。

本次报告思考的角度
本项目开发策略
Part2.
项目所在区域市场价格体系研究
Part3.
本项目价格策略建议
Part4.
项目开发目标
Part1.
价格策略
Part1.
项目开发目标…
1.回现目标: 确保现金流稳定
2.品牌目标：通过本项目的成功运作塑造本开发商品牌
3.形象目标：将本项目打造成南城特色中式住宅典范
本项目的开发目标
Part2.
本项目开发策略…
时间
营销强度曲线
社区美誉度曲线
现场成熟曲线
出生
成长
成熟
启动期
价值提升期
价值成熟期
孕育
产品生命周期
成长阶段
价值
低
高
销售价格曲线
项目开发规律模型
项目开发的约束
政策限制，整体市场大势不确定性，从房地产投资、资金、储地等进行严管，确保资金链和现金流是必备手段

本区域板块已成为热点区域，其市场处于特殊的发展阶段，项目竞争激烈；
项目现状背景，项目本体规划的提升空间建立品牌影响力，但其价值传递有限 ，没有与其他盘形成强力的差异化。

启动期：
建立工程形象，产品低价入市快速回现，确保资金链安全
价值提升期：
“高性价产品走量”，逐步提升项目品质，降低项目开发风险
价值成熟期：
“精品稀售”，整合优势资源，兑现项目价值，实现项目品牌溢价
我们的开发策略
启动期
价值提升期
价值成熟期
项目开发分期
Part3.
本项目市场价格体系研究…
本区域在太原地产体系中处于何种位置？
本区域住宅市场价格的临界点是多少？
价格研究需要回答的二个问题
自太原规划南移西进北展东扩实施至今，项目所在区域已经成为太原市热点区域。

本项目所处区域已经成为南城中心，区域内各生活配套以及市政等配套均发展成熟。

本区域近年土地供应不足，造成住宅市场供不应求价格上涨，使价格升至目前的7000元/平米左右。

本项目在太原市场价格体系中的站位
均价5500元/平米
均价5000元/平米
均价5000元/平米
均价6500元/平米
均价3000元/平米
均价6000元/平米
本项目所在小店区内整体均价为6000元/平米左右。小店区内以龙城大街为界，以北为中高端项目集聚地，均价在6500 ~7000元/平米左右。以南为中端中低端项目集聚地，均价在4500元/平米。

目前项目所在区域的价格与迎泽区域项目的价格基本持平。

本项目所在区域项目的价格高居榜首，处于领导地位。

探究本项目所在市场价格的临界点的必要性
研究本项目所在区域市场价格体系的时候，我们需要找到本区域房价的临界点，临界点的价格意味着本市场与太原市场对比的一个正常的衡量点。

价格临界点出现后的项目表现出的特征：
1.销售速度回归正常区间；
2.客户群体发生显著变化；
寻找临界点，实际上是寻找项目在何时达到价格的临界点，以及到达临界点价格时产品所需要体现出的产品力；
备注：价格临界点的出现是和市场变化、时间推移有直接关系的；我们所指的价格临界点是基于近期市场表现及客户心理预期，给到的市场价格临界值。

项目所在区域市场价格的临界点探究一：主流客户现阶段的承受力
前提：由于太原市南移西进北展东扩战略，南部区域发展优于其他方向。目前本区域成为热点区域。市场价格均高于其他区域。客户群体的支付能力也略有区别，这里我们着重研究本区域客户现阶段的承受能力。

计算模式：
区域最主流的客户：家庭月收入6000元，每年剩余存款4万元，工作5年可积累到20万上下的首付款，可承担的月供在2200~3000元；
首次置业的目标是100平米二居（目前项目的主流户型80-120）
以此来推算，20／30％＝67万，67万／100＝6700元／平米
考虑上下５％的浮动，得到项目所在区域的一个价格临界点区间：6400-7100元／平米
本项目所在区域市场价格的临界点探究二：太原大势对本区域价格临界点的修正
在目前市场的大势背景下，我们对2010年市场的一个基本判断是：
1. 市场价格涨幅会有所上升，即价格增长趋于平稳；
2.政府的宏观调控对客户的心理预期有显著影响，短期内客户的心理承受能力不会有较大的变化。

大势对本区域价格临界点的修正1
太原市场价格体系的梯度会保持稳定。

大势对本区域价格临界点的修正2
目前我们判定的本区域市场价格临界点会随着市场稳定的价格增长率有所上扬，以正常市场的5%的偏于保守的价格增长率计算，2010年本区域市场的价格临界点在6500-7500元/平米
本区域市场价格体系研究结论
本区域与太原市场价格对比的合理临界点，贴近临界点，市场就会趋于理性；
目前本项目所在区域市场价格的临界点在6400-7100，2010年底本区域的价格临界点将上升到6500~7500元/平米；
项目运作过程中选择何时达到临界点将直接指导我们的价格策略的制定。

Part4.
本项目价格策略建议…
基于市场平稳发展，本项目稳步提高，实现利益最大化。

我们如何探讨价格策略
针对本项目市场特性，如何利用市场的临界点？

如何符合市场的未来趋势？
如何满足本企业对项目的期望？
如何在竞争中取得优势？
如何实现项目的开发各阶段的目标？