中裕冠项目整体定位报告 惠州中原事业一部 Huizhou2011.7 【报告结构】 PART Ⅰ 市场篇 【项目市场环境分析】 项目属性界定 项目属性界定 区域宏观政策 区域楼市利好 区域楼市分析 PART Ⅱ策略篇 【项目定位研究报告】 项目客户定位 项目整体定位 项目产品定位 项目价格定位 区域楼市预判 竞争个案分析 项目价值分析 区域宏观政策 市场篇 Step1：区域宏观政策 2007 2008 2010 2009 政策平稳过渡 政策先紧后松 政策持续收紧 政策先松后紧 停止核准用于购买土地等用途的房企IPO； 提高土地增值税预征税率； 打击假按揭、假首付、假房价等行为； 减免住房交易税； 支持住房消费； 下调资本金比例； 取消税收优惠； 收紧房贷政策； 加强土地监管 出台限购令； 【历年房地产政策】07年至今，楼市调控政策不断，09年一线城市量价齐飞，导致2010年以来楼市政策逐步收紧 2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。 2011 多次上调存款准备金 【政策回顾】4.14：二套房首付比例不低于50%，90㎡首付不低于30%；9.29：首付30%，停止第3套房贷。 ■二套首付6成，利率不低于基准利率1.1倍，停止三套房以上按揭贷款：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止三套房以上按揭贷款。 市场反应及预测 市场反应：本次调整， 被业界认为是史上最严厉房地产调控政策，针对投资市场基本是一刀切的做法，完全抑制市场投资需求，同时波及自住需求，多数业内人士表示房地产市场形势严峻。 市场预测：短期内将会出现大幅度震荡，观望情绪严重，市场成交量将会出现急速下滑，随着时间推移将会出现价格波动。 后市预判：仍将可能出现其他调控政策。 ■非本地居民贷款买方受限：拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在 本行政区域内向其售房。 【政策回顾】1.26国务院针对房地产市场再出重拳，房地产调控上升到政治层面，房地产市场形势严峻。 13■个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 ：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 ■明确问责机制：对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 【政策回顾】受CPI过快上涨影响，银行存款准备金率将会持续上调，按揭放款压力加大将造成部分客户流失。 2011年至今已经上调4次存款准备金率，调整后已达到20.50%，目前多数银行对于发展商放款困难； 目前通货膨胀依然严重，3月份CPI涨幅超过5%，近期可能会进一步提高存款准备金率进行调整。对于按揭银行放款压力持续加大。 2011年至今已经上调2次贷款利率，已造成部分按揭客户产生观望心态，对楼市成交有一定抑制作用； 政府为控制CPI过快增长，下阶段仍可能会提高利率。 【政策回顾】受CPI过快上涨影响，银行贷款利率年内已经上调2次，并且有继续上涨可能性，将加大客户供款压力而造成观望 9月29日“国五条” 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款 对非本地居民暂停发放购房贷款 4月17日“新国十条” 对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 暂停三套房贷 提高首付比例 严控二套房贷 1月10日“国十一条” 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价 全方位收紧 2007月9月27日“新国八条” 严控银行贷款，购买第二套住房首付需4成，利率上调10% 限外令出台 购买住房不足5年转让征房款全额5%的营业税； 【政策回顾】近年政府调控政策出台多在临近5.1及10.1黄金周，重点打压楼市旺销期，从而达到立竿见影的效果。 楼市调控多在传统旺销期，并且政策力度大，对楼市产生抑制作用明显，不排除下半年将会继续出台新政抑制房价； 区域楼市对政策敏感性略有滞后，但随着调控频率增加，滞后时间已急剧缩短。 【政策回顾】政府问责制规定出台，导致后续政策走势依然不容乐观，将会持续加强，以达到控制房价的目的。 观点：2012年政府领导换届，基于创造政绩的考虑，政府对于楼市调控将会不遗余力，因此后续楼市政策走向更趋于严厉。 部委动态 问责制渐趋成型 三部委：明确问责制国土部：首度问责地方住建部：问责制已成型9月29日，三部委要求各地立即研究制定“新国十条”的实施细则加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 12月16日，国土部约谈地方政府12名负责人，就土地违法问题进行通报，要求被约谈地方政府积极整改。对地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的，其行政首长要被问责。 12月29日，住建部部长姜伟新明确表示将对调控政策落实不力的地方政府进行处罚，对于不能完成保障性住房任务的地方政府处罚机制的文件，已经基本编制完成。