2012.11.01 眉山43.88#地块开发建设沟通方案 谨呈：四川合力房地产开发有限公司 感谢各位领导给予本次提案机会！ 人与土地的精神勾兑 人是鲜活的，土地也不是死的， 彼此需要勾引或勾兑， 只为了共同最大的价值提升。 价值观决定价值空间。 土地与人同样拥有鲜活的思想， 本案关键在于能否统一精气神， 思路决定出路，态度决定起步。 一、本案价值观： （统一价值观，统一方向。） 1、2.9万㎡土地上盖什么样的房子？我们想要什么！ 2、我们的市场机遇？建什么样的房子是由市场决定的。 3、我们卖给什么样的人？市场在哪？ 4、我们应该和谁竞争才合理？ 本报告核心解决四大问题： 本报告核心解决四大问题： 二、本案运营战略： （运营战略是本案战略开发的总纲，是本案开发的战略总方向。） 1、我们的价值在哪？寻找本案价值。 2、如何建立本案价值体系？ 3、如何通过创新模式发挥最优化的营销策略？ 4、我们的运营模式体系。 5、如何通过模式实现本案开发价值均衡化？。 本报告核心解决四大问题： 三、本案开发战略： （如何合理分布土地资源，创造本案最优化价值） 1、土地资源分析，本案土地优劣分析。 2、本案开发战略，开发周期模拟。 3、本案整体规划理念。 4、本案建筑风格建议， 5、本案园林风格建议。 6、本案产品配比。 本报告核心解决四大问题： 四、本案概念运营战略: （建立市场需求模式、放大本案价值效能） 1、关于本案市场品牌战略。 2、本案概念运营核心体系。 3、本案营销概念建议。 4、本案概念形象表现方式。 衣、食、住、行|生、老、病、死|悲、欢、离、合 人 以人为本，土地离不开人 所谓：取之于人，用之于人。 城市的发展围绕人的问题而展开，因为人一生都摆脱不了这12个字。 当今社会，人们却将“住”字放在了第一位！ 而且问题之严重已惊动了党中央--涨价不止，调控不断 从人谈起 人分为：男人、女人。 再分为：老人、中年人、年轻人、小人。 再再分：成都人、重庆人、东坡人、青神人、外地人·· 不同的性别，不同的年龄，在不同的地方 所反映的生活方式、需求结果完全不一样！ 我们需要什么样的人？ 我们不得不相信，聪明的人，有眼光的人就是与众不同，出类拔萃。“人”将会是我们关键性的问题，无论在 合作上我们需要什么的团队，或在市场上我们需要什么样的客户？ 从人谈起 2.9万㎡土地上盖什么样的房子？ 主观思考的动力在于我们的信心 --对稳定的信心、对经济走向大势的信心…… --对眉山的信心、对天府新区的信心…… --对人的信心 信心有感染力，人和土地都这么想的？ 我们想要的就是令人增强信心的房子？ 性价比越高的房子或许更能让土地自信！ 如何看待本案目标市场？本案是在东坡区还是全眉山 还是大成都经济圈？还是在全省又或全国？ 不同区域选择决定本案不同的市场空间。 这块土地愿且能“嫁”给什么样的人？还需要与土地充分勾兑。 将来卖给什么样的人？ 对于本案 我们的价值观？ 眼界决定出路。 本案价值观: 勿以地小而不尊贵 勿以人少而不求精 价值决定价值观，我们必须站在什么角度思考本案，指导本案的开发运营？ 大战略、大创新、大思维、大品牌的运作方式，统一价值观是本案战略基础． 本案战略指导思想: 价值最大化 风险最小化 开发精准化 销售快速化 本案风险OR机会 政策风险：十八大无悬念，调控仍难断 主要原因：A、世界经济持续衰退，中日贸易继续恶化，中美经济纠纷持续升级，影响大势整体水平。B、国家宏观调控在税收、利息、投资、限购及收入分配改革等方面的不确定性。 模式风险： 依托传统“拿地--开发--销售”的开发模式。 在政策体系完善的情况下，资金流风险（主要是目前地产开发70％资金为银行贷款，依靠终端销售创益的模式，销售结果成为地产持续开发的主要环节。 人的风险： 人是本案成功的最关键环节，能成功必须有好的思想观念，好的团队，必须建立在统一的价值观，统一思想的基础上，发挥众人的潜能。 还有“客户”这群人的不确定性，2012年10月全国100个城市新建住宅均价8768元/㎡环比9月上涨0.17%，已经连续5月环比上涨，但销量并不佳。同时平安证券报告指出中国国民债务率已达GDP的200%，人的承受力也有不确定性。 风险观测 地 天 人 有问题不重要！ 重要的是如何看待 问题？ 机遇探索 机遇二：市场需求 机遇一：区位优势 从区域市场分析寻找发展机遇， 寻找本案市场位置，我们应该站在什么位置． 是项目环境的研究，是认识我是谁的过程。 看全国大势 2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。 面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，呈现出经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。