在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候，会自然的在周边形成城市副中心。
城市副中心决不是单一功能的，而是以商业服务功能为核心，向其余功能扩展的综合性区域。
单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。
朝阳市如何向东发展
我们认为朝阳市的发展随着人口的增加和经济的发展，明显已经开始需求更多的城市副中心，那么在城市的东向上会形成怎样的发展模式呢？
政府推动产业先行，带动人口导入，形成新的城市副中心!
东部目前基本情况
双城化：市区与东部相当于两座同时快速发展又互为依赖的城
双向化：从市区向东发展，从河西向河东发展，快速发展互相碰撞
这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点，同时受到两个快速发展区域的积极影响。
这条黄金分割带会成为未来朝阳的东部城市副中心
一、项目宗地分析
用地规划
地块区位
周边环境
内部环境
交通状况
周边配套
就本区域而言：为较大体量的项目
用地规划------
本项目位于辽宁省朝阳市，地处城市发展新区，是市政府大力建设区域，未来周边配套较齐全．
地块区位------
本案
南侧——快速干道
北面——规划的区域中心
西侧——大凌河
东面——凤凰山风景区
地块周边环境------
地势平坦，无污染．
项目位于凤凰山国家森林公园脚下，著名的大凌河人文景观东岸，地理位置得天独厚。
地块内部环境------
地块交通状况------
凤凰组团交通便利，组团内部凌凤大街可直接与锦朝高速公路朝阳南出口相连，区域交通可达性较强。凌凤大桥的建成实现了凤凰组团与中心城区的便捷联系。随着准备规划建设的黄河路大桥、珠江路大桥的建成使用，凤凰组团的交通优势会得到进一步强化。
地块周边配套------
地块开发有利条件------
离市中心较近；
西面紧邻凌河，自然条件优越；
朝阳市重点发展的高档居住区，利于后期品质的建立；
紧邻老城区利于本地居民的消化；
项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。
二、项目SWOT分析
优势分析S
紧邻凌河，水景条件优越
项目体量较大,可以建立丰富的产品线，分期开发利提升价格
项目位于规划中的高档居住区，品质感较高，高端人群聚集地
紧邻新商圈，未来配套及商业氛围较浓厚
项目离老区较近，利于老区客群的消化
劣势分析W
项目所在地为城市新区，现有人气、配套不足
城市交通不够便利，公交建设滞后
商业、服务业发展相对滞后。
机会点分析O
市政建设力度的加大，新区发展的美好前景
经济的稳定步增长，人们生活水平提高，开始改善居住环境
威胁点分析T
房地产大盘效应未显现
市场运作不规范
市该区居民人口仅1.25万人，人气不足，给大规模房地产开发和商业配带来巨大压力。
原地块【原生态】原为树林，西面紧邻凌河，在周边现有配套不足的情况下，只有利用大盘的优势建立【丰富产品线】，及【用先进新观念形成突破口】在产品＼园林＼推广方面下足功夫，才能促进本项目的销售，并建立开发商品质．
小结
三、项目开发战略
较大项目的开发对现金流要求极大，在开发过程中，现金回收要求快，资金链要求能持续滚动。
以现金流产品支持资金流，以利润型产品实现收益。控制开发节奏。
项目启动开发策略
【开发步骤】
1组团
2组团
3组团
1组团
高层＋小高层＋多层＋洋房＋别墅
2组团
高层＋小高层＋多层
3组团
河景高层＋小高层＋多层＋洋房
四、项目整体开发理念
定位
外立面
产品线
户型
园区景观
配套
物业
手手都要硬无论是产品＼景观＼推广都做到现有项目最好
●原则：
新产品＼新概念＼新推广渠道
●推售策略：
用丰富的产品线，分期引爆市场，并且采用低价入市的策略
项目整体运作思路
用[前瞻性]眼光形成[差异化]，
增加项目卖点，
提升项目[综合性竞争力]．
如何用前瞻性眼光？
项目总体定位——
核心要点：
引进朝阳尚未出现的新外立面＼新户型进而引爆市场，用外立面打造项目高端品质，用实用型户型打造老百姓可以买得起的高档住宅．
市场引爆点
【外立面】
◆设计原则：借鉴星河湾
◆设计风格：地中海风格
◆材质：砖面，提升项目品质
辅助方案
【产品线】
设计原则：丰富型产品线
房地产项目开发，尤其是大型项目开发，既要有利润产品，也要有现金流产品，还要有一些概念产品，这才构成一个完整互补的产品线，使项目开发有良性发展。
◇利润产品：多层住宅＼洋房
◇现金流产品：高层住宅＼小高层住宅
◇概念产品：河景高层＼别墅
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