恒大新城开盘前营销策划方案 2013年10月 恒大地产集团成都公司营销部 Part 1 ——项目地块概况 Part 2 ——项目工程现状Part 3 ——项目卖点提炼及核心卖点Part 4——广告及VI系统 Part 5 ——开盘前总体推广计划Part 6——线上推广计划 Part 7——线下推广计划 CONTENTS 目 录 Part1.项目地块概况 “温江”与成都关系 一圈层—主城区： 武侯区、高新区、青羊区、金牛区、成华区； 二圈层—近郊： 温江区、双流县、龙泉驿区、青白江区、新都区、郫县、青白江区； 三圈层—远郊： 都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、浦江县、新津县。 温江区处成都第二圈层属城郊区域（近郊），本案距离温江城区车行距离2.7公里，距离成都市中心车行距离约34公里； 第一圈层 第二圈层 数据来源：合富研究中心 近年来,成都商品房供销比保持较平稳的增长态势，主城区受限购政策长期影响整体增幅速度放缓，近郊板块增幅较为突出（部分区域出现供不应求现象）而温江区域仍保持较稳定的成交量及供给量,成交价格较比其他区域亦保持在稳定走势。“温江整体不温不火” 成都楼市快报 主城 （一圈层） 近郊 （二圈层） 远郊 （三圈层） 地块配套 交通配套：主要交通干道以光华大道为主，距离本地块约3公里；未来规划地铁4号线最近站点距离本地块约3.5公里；1.5公里之内无直达公共交通路线。 生活配套：周边空置地多，主要配套以农家乐为主，其它配套缺乏；3公里内无大型购物中心或者是商场类配套。 农家乐 农家乐 卫生所 银行 恒大城 本案 东：骑士大道，农家乐、特色餐饮 西：凤翔大道，农家乐 南：空置地、绿地 北面：农家乐、原住民 3公里 光华大道 温江楼市快报 价格维度 实得5000元/㎡ 价格维度 实得4500元/㎡ 价格维度 实得3500元/㎡ 和信.孔雀城 赠送面积：11-18㎡ 实得单价：4800元/㎡ 格凌兰 赠送面积：9-15㎡ 实得单价：4900元/㎡ 千禧国际社区 赠送面积：18-25㎡ 实得单价：4560元/㎡ 银海湾 赠送面积：14-20㎡ 实得单价：4700元/㎡ 洲际.亚洲湾 赠送面积：12-18㎡ 实得单价：4500元/㎡ 花样年花样城5期 赠送面积：8-15㎡ 实得单价：3500元.㎡ 本案 温江楼市随着07年光华大道板块热炒“9.27”政策出台后整个板块得以降温，当今主要依托于光华大道（地铁4号线）及温江城区为核心向外扩展，如图形成不同价格纬度 2012年至今，温江整体区域刚需产品成“抢手货”，首改型产品次之； 数据来源：锐理 2013年6月前市场房源存量以90㎡以下小户型为主，110-130㎡改善型房源为次之（间接反应出市场以刚需客为主） 成交单价的推高，客户对总价控制越加拘谨，90平米以下房源销售速度逐年递增，去化速度较快；110-130㎡逐步销售速度递减，速度缓慢； 温江楼市快报片区的首改性住宅以高层为主，主力户型在70-120平，实得单价在3500-4800元/平，月均去化速度为40-70套/月，高赠送、实得价格低,成为片区竞品快速去化的关键。70-85㎡套二与90-110㎡套三较受客户的欢迎，套二成交总价区间29-42万，套三成交总价区间35-66万。 数据来源：合富研究中心 温江楼市快报 温江楼市快报-竞品个案 千禧国际 形象定位 客户定位 推广渠道 35-50岁的中年为主，职业以企业高管、私营老板、股票经纪人、医生、律师等，多次置业，主要是注重新空间及新的生活享受！ 近期： 线上——报媒、户外大牌、网络、短信 线下——二三级联动、三线城市拓展 光华心第一国际社区 核心诉求：环境、配套、规模、产品形态 竞品个案-千禧国际 城市近郊，距成都、温江均有一定距离，属于板块边缘地带 地块区位 市场小结 温江近期供销增幅不大，趋于稳定，对比其它近郊板块，处不温不火状态 供销概况 本地块四周多为空置土地，交通、生活、商业配套相对落后 地块配套 片区的首改性住宅以高层为主，主力户型在70-120平，实得单价在3500-4800元/平，月均去化速度为40-70套/月，高赠送、实得价格低、成为片区竞品快速去化的关键。70-85㎡套二与90-110㎡套三较受客户的欢迎 市场量价 仍以70-120㎡中小户型产品居多, 产品赠送空间大, 均为15-25%，加上半年改善型房源库存存量及后续加推（110-130㎡）,及年关任务达成，区域内价格战凸显；目前存量套数超过3000套，未来供应体量超过150万㎡，淡市行情主导，面临较大销售压力。 市场预判 本案破局 “必须对销售总价进行控制” Part2.项目工程进度现状照片时间：2013年10月21日 项目入口主体完成约80%。预计10月下旬主体完成，11月外装完成 项目入口 照片时间：2013年10月23日 综合楼当前主体工程完成约40%（已修建至2层）。预计11月初主体完成. 综合楼 项目内部在建情况 照片时间：2013年10月8日 售楼部旁的3号楼已经到3层,1、2号楼仍处于挖坑状态。施工围墙基础已完成 开盘可推房源 楼栋号：1#-5#；户型：套二、套三；1# :2梯6户，2#-5#： 2梯4户；户型面积区间：80-126㎡；套数：660套 利润主力具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 快速出货具有广泛的客户关注，总价低，满足于刚需客户，去化速度快。