唐山南湖产品设计及发展策略
北京中原投资顾问部
客群定位
价格定位本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件，对本案市场定位和产品规划方面给出建议
位于唐山南湖生态公园东，临南北主干道建设路
总用地400多亩，容积率1.0，总建筑面积约30万平米。（地块东侧有规划公园）
基本条件
项目报告
自身条件
区域条件
项目SWOT分析
市场定位
市场条件
需求要素
户型定位
建筑风格
其他建议
产品形态
商街建议
项目位置
地块
产品定位
整体定位3闹中取景，动静相宜，具备打造唐山顶级产品的先天条件，塌陷区、矿道有一定负面影响，但无损大局
南湖国际高尔夫
地震遗址公园
铁路
建设南路
新华道
南湖公园东门
休闲美食广场
万达广场
唐山百货大楼
唐山市政府
抗震纪念碑
三利国际购物中心
协和医院
南新道
唐山一中
商业中心区
城市中央公园
国际高尔夫球会
位置：动静相宜
距唐百1.8公里
距南湖东门200米
紧邻城市主干道建设路，距南新道800米
被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围
紧邻10万平米美食广场地块
建设南路
规划路
风井路
大学路
美食广场在建
地震遗址公园
待拆迁建筑
南湖公园
公园
四至：有利有弊
大区位条件有利下，四至条件一般，噪声污染是最大问题
西：建设路绿带仅20米
南：东南侧的铁路噪声
北：美食广场人群嘈杂
东：学校的噪声注：东侧公园以建筑为主，对景观帮助有限，但对销售预期有较大帮助
本案区域
景观资源
凤凰新城项目
繁华程度
规划条件
南湖公园超大湖景2容积率1.0南湖西侧
远离成熟商业区
缺乏外部景观支持
临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园，地震遗址公园，环境感更强
商业配套休闲美食广场
主要区域比对：综合优势取胜
综合优势强烈，心理印象不足是主要问题
南湖公园超大湖景
成熟商业中心的辐射范围内，并随万达广场进一步发展
有所改善，但成熟尚待时日
缺乏成熟商业
随香格里拉等进驻，商务商业有强烈预期
地质条件不良
与本案相似
高容积率，与本案无可比性
其它条件塌陷区带来的负面心理影响
略强于本案
地质条件最好，心理信任度高
更靠近水景，区域位置相似，但小环境略胜一筹。拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势南侧靠近铁路将产生噪音，可通过内部规划以合理的产品组合解决区位条件优越，属于全市最高水平，具备打造唐山高端豪宅的必备条件
区域总结景观环境不建议直接利用，开发主要依托大环境价值，微观环境需要自身塑造
开发借鉴
限高18米湖面位于西侧无法直接观景，对地块价值的提升主要在于环境的改善
四至均有一定问题四周缺少成型绿地直接利用的景观价值低，外围负面影响更强9
Part1
整体形势在整体经济政策环境影响下，09年市场形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀
数据来源：唐山房产信息网
总体形势——量能
市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%
数据来源：唐山房产信息网
总体形势——价格
数据来源：唐山房产信息网
成交面积区间对比，100-140平米的户型需求最大，成交占总量的36%，140平米以上占14%，二者占总成交的一半，由此可见，当前改善需求较多
90-100平米户型成交比例占23%，常规户型需求也比较多
总体形势——户型
Part2
竞争市场独栋现状供应较少，只有乡居假日和鹭港共50套左右，意向认购占超过2/3，集中在凤凰新城及北郊
类别墅供应主要是北郊的乡居假日，市区只有鹭港和凤凰世嘉后期供应不超过5万平米
洋房供应项目稍多，但剩余量较小，剩余量基本在凤凰世嘉
总供应量
南湖西侧地块规划容积率0.6，建设用地面积30.4万平米，将形成18.24万平米低密度住宅
南湖西侧和北侧规划用地容积率最低1.5或1.6，也将形成一定量类别墅和花园洋房产品，预计总量在55-70万平米
潜在市场
成规模的低密度竞争主要集中在南湖西侧，繁华不及本案，景观条件较优越
只有乡居假日将别墅组团划分，别墅、类别墅区相对独立、宁静，别墅社区感较强，而其他规划别墅项目由于规划条件限制无法单独划分别墅组团，导致别墅私密性较差
类别墅、花园洋房基本都混杂在高层或小高层建筑中间，独享空间体现不足
社区规划相对初级，交通动线、人车分流等人文设计细节不够
产品规划
户型面积
价格及成交
推盘量少，因此均能迅速成交，但品质一般，无法跳出与高层竞争，因此价格水平较低
客群
较集中，以矿主、企业主、公务员、个体户为主
市场总结
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供应及潜在供应均较少，高端低密度产品供不应求并未改变目前销售火爆，但预计随着南湖周边项目推出，销售逐步回归整体产品水平较低，有巨大的升级空间现有产品竞争力较弱，对本案借鉴意义不强，项目开发应立足于升级与创新
户型面积较大，改善型为主，这一趋势进一步强化
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