增城·时代倾城营销方案
第一部分：市场分析
第二部分：项目定位第三部分：营销策略
第四部分：推广部署及包装
第一部分：市场分析
宏观经济环境
楼市政策解读
广州楼市概况
荔城楼市状况
个案分析
宏观经济环境
经济环境：国际资金流动性充裕，热钱流入中国
美国启动第二轮“量化宽松”货币政策，全球流动性增强；
经济发展较快的新兴经济体成为热钱流入的主要目的地；
受人民币短期升值以及未来中国经济仍将保持高增长带来的长期升值预期，外部资金加速流入中国
2010年以来中国外汇占款每月增量
数据来源：中国人民银行
上调存款准备金率：2010年以来八次上调存款准备金率，至历史高位
上调存贷款基准利率：2010年10月以来三次上调基准利率以抵御日益加大的通胀压力
经济环境：中央政治局定调货币政策由宽松转稳健
2010年全年完成国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。但同时CPI则一路上升，由7月份的3.3%上升至9月份的3.6%，并在11月达到5.1%的高位，全年CPI涨幅为3.3%。且在输入型通胀压力加大等因素影响下，通胀压力可能进一步加大
经济环境：
国内经济稳步增长，通胀压力增大
数据来源：国家统计局经济的持续复苏为消费市场的回暖奠定了良好的经济基础，而通胀压力的增大则成为投资投机性需求加大入市的有力推动；
短期内房产调控政策将持续加码，确保调控效果显现，但政府进行房产调控的目的是遏制房价过快上涨，而非打压房价，预计未来2年房价或将稳步上行；
高房价下的政策调控对抑制需求起到了较大影响，广州房地产市场价滞量缩明显，但随着调控政策的稳定及价格的回调，住房需求将释放，市场有望回暖
宏观背景为项目提供了怎样的市场环境
楼市政策解读
政策环境
政策环境：2010全年调控政策不断；2011限购限贷见成效
2010.4.23 《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》
2010.4.22 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
2010.4.20 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
2010.4.17 国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》
2010.6.8 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
2010.6.4 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
2010.5.18 广州市人民政府 “广州新政二十四条”
4.17新政
5.18新二十四条
2010.9.29 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨
2010.9.29 国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求
9.29新政
在全国主要城市楼市快速回升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台，政策进一步加码，旨在打击投机投资购房需求，该部分需求再次遭到打压；
二次调控政策仍以消费者为直接调控对象，措施集中于信贷、税收和限购方面；
二次调控的重心仍在于禁止投机需求和抑制投资需求，而不是在增加供给等其他方面新增有硬约束力手段
“新国八条”将二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策
两市限价，一房一价，房价增幅不能超过区域GDP增长10%，四月份再批预售证房价增幅不能超过过5%
2011.4.8两市限价令严格控制均价提升的幅度
2011.2.19 “广州细则”
2011.1.26“新国八条”
2010.10.15广州限购令坚决抑制不合理购房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房
10.15限购
政策效应：成交回落，价格增幅下降，房价依然高企
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
“新国八条”
2010年被认为是历年房地产调控中力度最大，手段最多，持续时间最长的一年。在政策的力度打压下，广州市房地产楼市价格增幅下降，成交回落，但同2010年年初相比，房价仍居高不下
新政对成交量影响：房地产近期成交量暂陷低迷
广州细则前抢闸之后，成交量持续低迷
新政使得大部分需求被抑制，客户的观望情绪厚，发展商推货的节奏放慢
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
国八条”出台后，受成交结构影响，价格走势波动较大。尤其是春节期间，中心六区成交价格大幅下跌后又回升，进而走向平稳中小升
但总体来看，目前全市房价依然处高位，中心六区甚至有小幅上涨的趋势
数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据
新政对房价影响：成交量虽低迷，但价格依然高位
新政对开发商影响：优质地块仍受关注，拿地渐趋谨慎
开发商在各种国家宏观调控政策下，对于优质地块依然不减升值预期，因此较为踊跃，但总体来看，随着信贷政策的收紧，对发展商资金链的影响也开始显现，因此发展商在拿地方面开始渐趋谨慎
2010年11月1日，金沙洲前地王经过108轮的激烈竞价，最终以22.1亿被深业南方夺得，折合楼面地价8350元/平，突破此前7935元/平纪录，再创新高
2010年11月25日，广州铁路集团86亿拿地，楼面起拍地价已达9828元/㎡，广铁南站创出起始楼面价新高
2010年12月16日，保利以楼面地价20605元/平夺得白云新城宅地，创广州单价地王
进入2011年，近期挂牌的住宅用地基本底价成交。