项目基本概况
整体规模不大，
包含住宅、写字楼
项目总平图和户型配比
拥有大尺度设计别墅群落
项目本身拥有许多唯一性和特殊性
唯一工业用地性质的别墅
唯一产权仅50年的别墅
唯一无明显景观资源的别墅
唯一周边为工业园区的别墅
唯一户均350平米，大面积，赠送200%的别墅
但
，
1、产品打造：深圳市一线顶级豪宅；
2、入市时间：2010年第三季度；
3、价格目标：开发商对于价格高于区域价格标准；
4、速度目标：5个月内住宅销售完毕，即1个月销售近20套别墅！
我们的目标
高速度、高利润
世联的理解
世联几天来的思考
问题一：
在非传统豪宅区域，能否打造成为深圳一线顶级豪宅？
金光华龙岸
兰乔圣菲
星河丹堤
2003年
2007年
2008年
观点：世联从来不缺乏陌生区域主动豪宅营销经验

世联拥有17年豪宅经验，突破区域价值，建立市场影响力，实现产品价值利益最大化。

曦城
2006年
世联观点：非豪宅区域的主动化营销不是问题！
世联陈劲松董事长：
面积大阶段，户型大阶段：豪宅跟普通住宅相比，单价拉升不高，但单套价格较高。价值评判是市场补缺者，满足市场需求。

环境好阶段：豪宅根普通住宅相比，单价可拉升，产品、环境有溢价，边际成本投入大。价值评判是完全服务市场，正竞争控制价格。

豪宅定型阶段：不同地段的不比价，价值评判是豪宅区本身供应量制约，也就是同区制约，不是总体市场制约。

解决豪宅软约束阶段：同地段不比价，完全超越市场。价值评判是生活方式、同一阶层人群的聚居、有效的管理和公共服务系统。

豪宅经历的四个阶段
问题二：
本项目是否有机会实现较高的单/总价？
目前在售豪宅别墅市场表现：关内总价区间2000万左右，关外总价800-1500万；
结论：由于别墅物业稀缺性，未来别墅物业价格一路看涨
天麓：08年至10年，每批别墅单位推出，价格从8万均价上涨到13万，保证良好稳定速度。

水榭山：08年5月别墅单价4.5万，12月份上涨7.5万，预估10年推售双拼别墅单位10万/平米；
问题二：
本项目是否有机会实现较高的单/总价？
在售豪宅平面市场表现：主要供应在南山片区，单价3-4万/平米，总价500-800万主力区间.
数据来源：世联数据平台
问题二：
本项目是否有机会实现较高的单/总价？
豪宅供应格局—罗湖
供应分散，少数几个大平面项目领跑市场。

罗湖
新世界四季山水
二期
华来利山语清晖
兰江.山第
云顶香格里拉
豪宅供应格局—福田
2010年上半年福田北将有约40万平大平面产品供应，莲塘尾将形成新兴豪宅区域。

豪宅供应格局—南山市场
2010年依然会有大量豪宅产品供应，面积区间集中在130-150㎡的三房，后海/红树湾是主要资源型豪宅供应区域。

豪宅供应格局—龙坂市场
大平面供应从09年开始，逐渐放量；
淘金山2期
紫园
联泰红树湾
兰江项目
华莱利
半岛城邦
中信红树湾5期
澳城2期
三湘
海怡湾畔
君汇新天
名居
海月5期
海境界
四季山水二期
阳基梅林
罗湖合正旧改
岗厦旧改
石厦旧改
12--13年供应
10—11年供应
凯旋湾
汉森项目
波托菲诺
云顶香格里拉
联泰梅沙湾
皇庭玺
华润大冲村旧改
京基天涛轩
天麓8区
建安项目
万科金域华府
溪山三期
龙岸三期
万科第五园五期
十二橡树
合正项目
绿景项目
后海片区
面积区间：140-180平米
总价区间：500-900万元
红树湾/侨城片区
面积区间：270-310平米
总价区间：1500-1800万元
莲塘尾片区
面积区间：270-310平米
总价区间：420-900万元
未来2-3年大平面豪宅市场格局——
关内大平面项目单价全面破“3”
顶级大平面价格实现单价突破“5万”
龙坂片区：

面积区间：130-160平米
总价区间：260-450万元
罗湖片区
面积区间：130-250平米
总价区间：400-1200万元
豪宅价格呈现坚挺，并一路上扬的趋势，在没有利空政策的影响下，本项目单\总价格突破应该不是太大问题。

问题三：
住宅推广因法律风险，需主要采取线下推广，是否能够为支撑本项目形象？
世联经典案例：华润幸福里
整体实现40亿，单价4万/平米
住宅指标
综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）
总用地面积：14.277平米
计容积率建筑面积：11.1038万平米
容积率：7.76
绿地率：35%
推广亮点： 非主流豪宅推广方式
1、报纸广告：纯粹形象，全面务虚，不释放任何产品等细节信息；
2、市区内无T 牌广告，仅靠群楼广告位进行形象宣传；
3、没有与任何短信公司开展合作，仅靠华润集团内部短信平台，进行客户维系；短信内容以“情感维系”为主，不讲任何产品信息；
4、电视广告片以“幸福主题”情感诉求内容；
幸福里“现场大于一切” 营销策略
现场亮点：细节、品质、体验
1、香港著名设计师张志强打造价值千万级售楼处，完全引进港式看楼方式；一条龙全价值展示，增加现场卖压；各功能区域仅容纳1-2批客户，保证私密性；
2、前期不具备展示条件时，售楼处展示装修材料，以及模型标准层，以及播放制作工艺宣传片，以提升客户心理价值；
3、3栋开盘后，开放地下车库、入户大堂、电梯轿箱、外立面、标准层等全实景展示；一共开放了2层精装样板房；
4、2栋开盘后，开放精装修园林、社区入口展示，有效提升前期业主口碑；极大促进老带新；
幸福里“现场大于一切” 营销策略
采取非豪宅推广模式，注重现场感受体验，同样能够提升豪宅项目形象，不是问题！