国家信息中心 中经网 2014年房地产行业发展报告（展望篇）
目录
Ⅰ 最新概览......1
Ⅱ 供求分析......2
一、国房景气指数情况.....2
二、房地产业投融资情况...2
（一）投资：投资分化的局面加剧，开发投资增速稳中有落...2
（二）融资：银行房贷收紧的压力加大，资金来源增速高位回落...........3
三、土地市场情况.........5
（一）供给：房地产用地规模创新高，北上广住宅用地供应量猛增.........5
（二）需求：开发商拿地热情较高，土地交易市场明显回暖...5
（三）价格：主要城市土地价格加速上涨，多地成交高价地块.6
四、房地产市场情况.......6
（一）供给：商品房新开工速度明显加快，全国商品房库存量屡创新高.....6
（二）需求：恐慌性购房情绪迅速蔓延，商品房销售形势依然火热.........8
（三）价格：主要城市房价加速上涨，城市间房价变动差异和分化较大....11
Ⅲ 问题与风险...13
一、部分城市房价调控目标难以完成，调控加码可能性加大........13
二、三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险加剧......14
三、房贷收紧潮不断蔓延，楼市销售将受到一定程度的影响........15
四、“以房养老”操作难度较大，诸多问题仍待解决...16
五、自住型商品住房或逐步推广，但效果不宜过分乐观17
I

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Ⅳ 趋势预测.....19
一、房地产政策趋势判断..19
（一）行政调控政策短期内不会退出，调控差异化将成为常态19
（二）房地产调控长效机制将逐步出台，房产税扩容或率先推出..........20
二、房地产开发投资预测..22
三、房地产开发资金来源预测..........24
四、土地市场预测........26
五、房地产市场供给预测..28
六、房地产市场需求预测..29
七、房地产市场价格预测..31
Ⅴ 政策解读.....34
一、《关于进一步推进利率市场化改革的通知》.......34
二、《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》........34
三、《温州市农村产权交易管理暂行办法》...........34
四、《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作
的通知》35
五、《关于加快发展养老服务业的若干意见》.........35
六、《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》.......36
Ⅵ 热点研究.....37
一、报告称中西部楼市泡沫严重，区域性风险值得警惕37
二、中房研协：房价和地价升势难减，三四线去化压力大..........37
三、公积金受限误伤刚需族，下半年房贷将维持偏紧局面..........37
四、温州松绑限购令，地方调控隐现分化趋势........38
II

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五、多地抑制房价动真格，专家称一二线房价很难再跌38
六、未来5年中国旅游度假地产将进入变革期........38
七、发改委：房价反弹压力大，房产税改革试点将扩大38
八、多地楼市调控政策出现微调，谨防房价全面上涨..39
九、多地暂停房贷、上浮利率或延长审批时间，楼市风险达到临界
点......39
十、三中全会后房地产调控升级预期或趋浓..........39
十一、四季度或成楼市调控加码窗口期，限购限价或加码..........40
Ⅶ 上市公司.....41
一、经营绩效：结算收入快速增长，利润增速低于收入增速........41
二、盈利能力：低毛利产品结算增多，利润率大多有所回落........42
三、偿债能力：流动比率有所提高，资产负债率维持高位..........43
四、营运能力：库存去化形势较好，存货周转率有所提高..........44
五、现金流量：销售资金回笼情况较好，拿地筹资需求快速增长....45
六、代表性上市公司......47
（一）万科企业股份有限公司...47
（二）保利房地产（集团）股份有限公司.....47
（三）招商局地产控股股份有限公司.........48
（四）金地（集团）股份有限公司...........49
（五）深圳华侨城股份有限公司.50
Ⅷ 关键指标.....51

III

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图表目录
表1： 2013年前3季度20个一二线重点城市住宅市场交易面积及同比增速..........9
表2： 2013年前3季度龙头房企销售金额集中度....10
表3： 2013年前3季度房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20........11
表4： 7、8、9月新建商品住宅房价同比涨幅不少于10%的城市13
表5： 2013年城市房地产发展风险排行榜..15
表6： 国内部分城市“以房养老”尝试情况..........17
表7： 2013年以来部分城市限购政策微调细则......20
表8： 2013年以来关于房产税扩容的重要消息......21
表9： 2013年9月以来部分房企海外融资情况........25
表10： 部分上市公司再融资预案....26
表11： 2013年前3季度“招保万金”四大标杆企业拿地情况......28
表12： 2009～2013年“金九银十”期间重点城市商品住宅市场成交量30
表13： 房地产行业关键指标预测（当季/年度预测）.......33
表14： 2013年前3季度主要房地产上市公司经营绩效指标..........41
表15： 2013年前3季度主要房地产上市公司盈利能力指标..........42
表16： 2013年前3季度主要房地产上市公司偿债能力指标..........44
表17： 2013年前3季度主要房地产上市公司营运能力指标..........45
表18： 2013年前3季度主要房地产上市公司现金流量指标..........46
表19： 2013年前3季度万科企业股份有限公司经营效益..47
表20： 2013年前3季度保利房地产（集团）股份有限公司经营效益......48
表21： 2013年前3季度招商局地产控股股份有限公司经营效益..49
表22： 2013年前3季度金地（集团）股份有限公司经营效益......49
表23： 2013年前3季度深圳华侨城股份有限公司经营效益..........50
表24： 2013年3季度房地产行业关键指标..51

图1： 2011年以来房地产开发综合景气指数2
图2： 2012年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速3
图3： 2012年以来房地产开发投资累计同比增速....3
图4： 2012年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速4
IV

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V
图5： 2012年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速....4
图6： 2012年以来房地产企业土地购置面积及同比增速....5
图7： 2011年以来全国主要监测城市土地价格环比增速....6
图8： 2012年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速7
图9： 2012年以来全国商品房待售面积及同比增速7
图10： 2013年1～9月20个典型城市新建商品住宅存销比..8
图11： 2012年以来商品房销售面积和销售额累计增速......9
图12： 2012年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况....12
图13： 2012年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅..........12
图14： 2013年前3季度东、中、西部房地产开发投资增速及销售额增速..........15
图15： 2013～2015年房地产开发投资总额预测....23
图16： 2013～2015年房地产开发资金来源小计预测........24
图17： 2013～2015年房地产开发土地购置面积预测........27
图18： 2013～2015年商品房新开工和竣工面积预测........28
图19： 2013～2015年商品房销售面积和销售额预测........30
图20： 2013年1～10月300个城市住宅用地成交楼面均价同比涨幅及平均溢价率........32

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Ⅰ 最新概览
下半年以来，“新国五条”的政策效力快速减弱，房地产供需形势双双向好，土地交易
市场明显回暖，主要城市楼市销售“量价齐升”。尤其“金九银十”期间，开发商推盘力度
明显加大，楼市销售成色十足，上海、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都等城市新建
商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的同期新高。10月，全国100个城市新建
商品住宅平均价格达到10685元/平方米，连续17个月环比上涨，其中6～10月环比涨幅
分别为0.77%、0.87%、0.92%、1.07%、1.24%，房价涨幅逐月递增。

尽管销售形势持续向好，但需要看到，房地产业系统性风险正逐步加剧。第一，多地
商业银行暂停房贷、提高利率或延长审批时间，房贷收紧现象逐步开始向二三线城市、国
有大行蔓延；第二，一二线热点城市房价上涨的势头强劲，很大一部分城市房价调控目标
难以完成，调控加码的可能性加大；第三，三四线城市房地产市场泡沫破裂的风险不断加
剧，温州、鄂尔多斯、神木等地的房价已开始下跌，泡沫破裂的现象已经出现，未来进一
步蔓延到其他“鬼城”的可能性较大。

在主要城市房价快速上涨超预期的背景下，限购、限价等行政调控手段在短期内不会
退出，至少将延续到2014年；不同城市调控差异化将成为常态，热点城市调控加码的可能
性较大，三四线城市将在不突破调控底线的前提下进行政策微调。从调控加码的方向来看，
行政调控再度升级的空间已非常有限，率先出台增加供给、盘活存量相关的长效机制将成
为主要突破口。目前，“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案
最早有望于十八届三中全会后对外公布。除保障性安居工程外，房产税试点扩容、新型城
镇化、农村集体土地流转或成为首批出台的长效机制，并将于2014年开始发挥作用。

未来两个月，季节性规律和企业高周转策略将推动商品房供应高位运行，楼市销售形
势总体仍将向好，推动房价上涨的因素依然存在。不过由于上年同期基数较高、调控收紧
预期增强、恐慌性购房情绪出现缓和、房贷收紧力度进一步加大、年底房价监控更为严格，
商品房销售增速和主要城市房价涨幅均将出现放缓。初步预计，2013年商品房销售面积同
比增长18.1%左右，全