形象演绎
代言一座城市的未来
[都市顶级生活代言] 龙昌常平地块市场定位报告
[东莞中原事业三部] [东莞.2010.01..04]
经过细致的沟通，我们对本案开发达成以下共识：
1、本项目是利润导向型项目，以获取高利润为最大目标；
2、本项目属于综合运营类物业，住宅、商业、写字楼等业态综合考虑；
3、开发商初次大规模开发地块，项目品牌与公司品牌的双重树立；
4、本地块开发启动时间是2010年
现阶段开发商需要解决的问题：
1、确定本项目的功能发展方向。 ——居住导向？OR商务导向？
2、明确方向后如何选择物业类型？
3、各物业类型如何配比以指导规划设计？
本案
城市中心区 综合体
城市综合体的内涵
界定
什么是综合体？——综合体六重体系
区域环境
高可达性
交通网络发达、城市功能相对集中，一般集中在城市中心区
功能方向
功能复合性
拥有完整的工作生活配套运营体系， 商业、酒店、写字楼、公寓、高级住宅、文化娱乐多样性与符合性
土地使用
均衡性
不同种类、区位的土地，对应相应的物业功能，实现各功能区的兼顾和有效联系
什么是综合体？——综合体六重体系
城市标志
标志性
城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式，必将成为区域标志性项目
生活内涵
顶级生活代言
项目综合体横空出世，具有较强的吸纳能力与创造能力，能完全提升一个项目的生活层次，代言一个城市生活的未来
建筑特征
城市性、时代性特点
多物业类型互相配合、影响和联系，建筑群落与内外环境融合，拥有鲜明的城市化特征
城市综合体案例研究
——北京·三里屯SOHO
——东莞·第一国际
东莞商业、商务的划时代项目——第一国际
五星酒店
写字楼、商业、公寓
东莞商业、商务的划时代项目——第一国际
销售为主、实现快速回款之运营模式——第一国际
特色商业都市综合体——三里屯SOHO
一、区位及周边情况
2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业； 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区； 2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式； 然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO
二、基础数据
基本经济技术指标： 占地面积：5.1万平方米 建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米； 容积率：6.2 各业态面积： 商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层） 办公10.2万平米（共5栋，5-24层） 公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） 建筑高度：97米 建筑层数： 地上：地上（最高）28层； 地下：4层 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆
三、总体规划和设计
1、各种功能规模： 商业约12.8万平米，占37% 办公10.2万平米，占29% 公寓12.0万平米，占34% 2、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。 3、内部空间布局： 4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。 4、整体景观环境： 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。。