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1.1、项目解读/区域属性
目前，积玉桥板块成为武汉滨江CBD开发炙手可热的区域。绿地，万达，福星惠誉，金地，融侨，三江等知名开发商齐聚积玉桥这片内环滨江宝地，地域价值不断再创新高，同时滨江商务区渐显雏形，片区发展处于井喷期。
万达公馆和金都汉宫目前在售200平米以上大面积豪宅，其单价超过2-3万元/平米
融侨华府和金地国际花园售价也在1.2-1.5万元/平米，目前2个项目销售接近尾盘。
积玉桥聚集武汉多数高端项目，目前为武汉豪宅聚集地，意义中的富人区。
1.1、项目解读/区域属性
1.1、项目解读/区域属性
规划升级：区域未来规划为武昌滨江商务区，片区承担的是武昌经济发展引擎的角色。
2006年将“建设武汉江南金融商务中心”确定为武昌的经济发展战略
2003年，武昌区委、区政府提出在长江、东湖、沙湖合抱而成的5平方公里核心区域范围，“建设公司总部区，发展总部经济”的发展方案；
2006年，在武昌区十次党代会上，“建设武汉江南金融商务中心和历史文化名城，使服务业特别是现代服务业成为具有区域竞争力的支柱产业”被确定为武昌的经济发展战略。这一战略的提出，进一步丰富和深化了“总部经济”的内涵，为武昌总部经济的发展提供了新的、更高目标；
“江南金融商务中心”将成为武昌综合性金融商务中心
按照规划，武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连沙湖，包括武昌车辆厂片，月亮湾片，裕大华片以及积玉桥D、H片。总用地规模约134.16公顷，沿江总长度达3230米，规划有4条轨道线和1条过江隧道穿越，交通便利。
1.1、项目解读/区域属性
交通升级：过江隧道的开通，使区域5分钟直达汉口；地铁2号线的建成通车，将使三镇迅速融合
地铁2号线的规划将使地铁延展区成为置业热点。
地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围称为地铁延展区，在市区一般为500m至1km,在郊区为2km-3km;本案位于地铁2号线延展线内，属市区地铁沿线价值最高区域
过江隧道离项目位置不远，项目可快速到达汉口中心区域。
地铁2号线;地铁2号线穿越地块内部，离地块步行距离约5分钟。
主干道：和平大道和沿江大道
次干道：规划路和新生路
临近地铁2号线，地块四周环绕主干道，具备打造商业价值的先天条件。
1.2、项目解读/外部条件
江景资源稀缺，680平米超长临江面，利于项目后期打造高端临江产品。
项目卫星图
分析：武汉虽然临江面很长，但可开发建筑的临江地块不多，江景资源稀缺，本案的680米超长江岸线更是地块赋予项目的高附加值。
1.2、项目解读/外部条件
分析：
地块被规划道路一分为二，将影响项目楼栋布局。
地块内部有轨道路线通过，轨道三角部分地块，将无法排布建筑。
A地块部分形状欠规则也将影响楼栋排布。
地块认知——轨道路线、市政规划穿越以及地块规则都将影响小区楼栋排布。
1321.2、项目解读/内部条件
76万方，其中35万方超大体量商业，基本确定项目未来产品定位方向为综合体，4.5高容积率基本决定未来的物业类型以高层、超高层建筑为主。
1.2、项目解读/经济指标
项目属性界定——城市内环核心，76万一线滨江综合体项目
区域属性
项目属性
武汉内环核心，政府倾力打造滨江商务区
地铁上盖物业
76万方综合体，35万方超大体量商业
一线滨江资源，680米超长江岸线,
项目认识
内外部资源的特殊性决定了项目的高端属性
从土地利用价值角度分析
高端化有条件成为也理应成为项目开发的定位方向
在这个大前提下，我们需要考虑的是：
规控指标及地价水平可能对项目高端化定位产生怎样的影响？
十次竞拍，38.6亿元拿地，单价8755元/平米，再次刷新武汉单价新地王的记录
2010年12月6日，武汉裕大华地块经过10轮竞价，最终以38.6亿元成交，楼面单价达到8755元/平米，为近年来武汉单宗土地单价最高的一宗地块
从竞拍情况看，竞拍者每次举牌加价六百万。不想，立刻有竞买人举牌，每次加价1亿，连续三次举牌，也反映出企业对于地块未来价值看好。
高地价决定高售价，8755元/平米地价，未来商品房售价将在15000元/平米以上。
1.3、项目解读/规划要求
