批准： 复核： 审核： 编制： 蓝光地产·酒店管理事业部 二O一一年九月 申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游投资有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果 蓝光空港IBP项目待建五星级酒店 投资估算及经营业绩分析报告 一、酒店投资估计及分析 Hotel Investment Analysis 二、酒店开业后15年经营业绩预测及分析 Hotel Operation Performance Prediction and Analysis 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 1.1. 容量 根据酒店功能定义中各营业部门的容量计算，餐厅收入包含特色餐厅收入。其他收入包括会议收入、商务中心、电话收入、客房迷你吧收入、大堂吧净收入； 1.2. 平均房价及入住率 酒店开业首年客房平均房价为540元，入住率45％；酒店开业后一年后平均房价为600元，入住率为60％. 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 1.3. 营业收入增长指标 1）酒店开业第1－5年每年递增5％ 包括价格上涨与消费人次提高的因素，考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，以酒店正常营业后第二年为基础年，每年递增5%。首年营业数据指标为第二年的85%； 2）酒店开业第6－10年不增长 酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，经营也到了平稳阶段。考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，第二个五年不增长； 3）酒店第三阶段每年递减3% 酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，第三个五年每年递减3% 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 1.4. 成本基础指标取定 1）客房成本率 本测算的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等列入客房成本核算；本项目的客房成本率取定为8％ 2）餐饮成本率 参照酒店行业餐饮成本率标准，本项目中餐成本率取定为45％，西餐成本率取定为25％ 3）康体、SPA、休闲娱乐成本率 参照康体、SPA、休闲娱乐行业成本率标准，本项目康体休闲成本率取定为10％ 4）其他收入成本 包括会议收入、其他收入，相对应成本非常少，成本率取定为10％ 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 1.5. 费用基础指标取定 1）固定费用与变动费用的划分 由于服务行业的特殊性，酒店的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、管理公司管理费、能源费用、工资及福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费和其他费用； 2）营业税金及附加 客房、餐饮及其他营业项目营业税金按照营业收入的5.5%核算，所得税按照最新颁布的企业所得税法核算；所得税率为25％ 3）综合管理费 包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合成都市实际情况取定； 固定综合管理费为550万/年，变动综合管理费为营业收入的2% 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析 4）管理公司管理费 假设由国际管理公司管理，包括基本管理费及奖励管理费，综合取定为3％ 5）工资及福利费 酒店员工人数为450人（按照客房比例1：1.5预计），平均工资及福利2000元/人/月，年工资及福利总额约为1,080万元；其中固定费用为595万/年； 变动工资及福利为营业收入的4％ 6）水电暖等能源费 包括水电费、燃料费等。根据成都市现有能源价格，经计算，固定水电能源费用为1,200万/年（营业收入10%）；变动能源费用为营业额的3％ 7）维修费及储备金 包括设备维修费、保养费，以及预提二次装修费用储备及大修理费用等 固定部分，为设备基本的维修保养费。随着设备的不断老化，固定维修保养费每年递增8％。基期固定保养费及储备金为60万/年； 基期变动维修保养费为营业额的0.5％，加上每年预提的二次装修费用储备、设备大修理基金等，比率为营业收入的2％，首年维修费及储备金比率共为2.5％ 变动维修费部分，随着营业额的变动而变动，每年的变动比率按10％的速度递增。