2010年网购销售直达4500亿元
商业趋势
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文化宫潮流地标
环境分析
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未来的购物中心要素
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娱乐 文化
精品书店 + 咖啡 + 音乐 + 动漫中心
小型演出 + 动漫体验
新鲜.当天 + 感官消费
潮流特区 + 艺术家平台
身心体验馆 + 体育互动特区 + 奇趣食堂
新视觉 + 学习互动区
未来的购物中心要素
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惊喜——角落、花车
建筑——地标
空间设计——无声沟通
新媒体——互动沟通
艺术氛围——感染
从什么时候开始招商？
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招商工作的阶段地位
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定位决定赢利模式
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商业发展模式
商业发展规划
项目定位
市场调研和客群分析
商场形象
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商业发展模式
商业发展模式
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卖散，即分拆出售投资项目
保留主要铺位，其余卖出投资项目
只作出租不卖投资项目
拥有控制权
租赁及推广容易管理
方便日后重修﹑再规划
业权归一，只租不卖的购物商场，确保物业价值
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商业发展规划
商业发展规划
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建筑外型 ﹖
旗舰商户 ﹖
名牌商户 ﹖
车位数量 ﹖
商场定位 ﹖
室内设计 ﹖
商店数目 ﹖
商店类别 ﹖
租金回报 ﹖
目标客群 ﹖
目标顾客群主导商场定位及规划
商业发展规划
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规划成功的商场要素 :
这个商场很适合我！
商埸整体氛围﹑形象﹑商品合适顾客群
这个商场真是好逛！
商场的配套设施﹑硬件设计﹑布局分流切合用家
这个商场很多东西买的！
商户组合能迎合客群所需
商场定位﹑配套及商户组合迎合顾客所需
商场发展规划
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市场调研和客群分析
市场调查(Market Research)
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分析发展项目范围内的主要客群结构特质
商业区的工作人口
住宅区的住户人口
学校区的学生人口
未来地区发展蓝图及交通网络
人口比例 (男女﹑年龄分布﹑婚姻状况﹑收入等)
人口数目
人口增长速度
主要竞争对手的调查
分析该竞争对手的营运模式﹑概念﹑特点﹑优势与威胁
顾客群的特质，对该商场的喜爱程度
研究顾客喜爱该商场的哪些地方
深入和详细的调查分析，认清发展项目的优劣势﹑商机﹑威胁
客群调查(Customer Survey)
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客群调查
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占大比数的年龄层面
教育程度
家庭状况
婚姻状况
个人收入
家庭收入
嗜好习惯
生活品味
商品需求
喜爱的品牌
购物﹑饮食﹑娱乐支出
购物地点﹑次数
看电视﹑收听电台﹑看报纸杂志和使用互联网的习惯
探讨顾客群对新商场的期望，从而设计及规划迎合顾客群所需的商场
目标客群分析研究
例子: 街头访问
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项目定位
商业定位
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透过市场调查分析及客群研究报告确立发展项目的竞争优势，从而塑造鲜明的形象和定位。
标语(Slogan)说明商业定位
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商场形象
从商场名称看商场形象
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台北101 - 标志着最高大厦

Mikiki - 新鲜见闻﹑事物
从名称看商场形象
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apm -日与夜，夜行购物概念
MegaBox - 巨型商户，Spotlight, B & Q