中建西安大明宫地产项目市场定位及发展建议方案 目录 市场研究 目标客户研究 发现机会 项目发展战略 结合机会 产品表现研究 验证机会 启动区开发策略 经济测算 案名建议 实现机会 研究方法城市宏观发展与房地产市场研究区域发展及房地产市场研究城市及区域典型项目借鉴及思考城市宏观发展与房地产市场研究 2009 年一季度实现生产总值465.15亿元，增长10.5%，高出全国4.4个百分点。——经济实力突出 2008年西安市城镇居民人均可支配收入15206元，2009年城镇居民人均可支配收入预计增长15%。——消费力旺盛 09年房地产投资75.01亿元，同比增长24.4％， 2010年主城区人口规模为524.59万人，建设用地规模为524平方公里。——房地产高速发展期 宏观市场表现宏观市场 整体供求表现 地产市场总结 2002-2008房地产价格更是表现为稳定上涨，08年均价稳定在4500元/㎡的水平，销售量为 664.8万平米。 09年1-4月商品房销量为283.1万平米 同比增长33.8%。预计未来两年西安房地产年度成交量未来依然会维持700~~800万㎡左右的水平。 宏观市场表现宏观市场 整体供求表现 地产市场总结 截止2008年底，西安市市场商品房存量达到了2000万㎡，而实际可售存量也达到了将近1400万㎡，根据2008年西安市的商品房消化量为664.8万㎡，现有的市场存量需要2年的去化时间，因此未来西安市商品房市场竞争将加剧。 宏观市场表现宏观市场 整体供求表现 地产市场总结 西安未来三年商品房供应量累计为3553万㎡，而今后两、三年西安市房地产市场需求也不会发生突然井喷的现象，维持在700万㎡左右，三年的总消化量在2100万㎡。 宏观市场表现宏观市场 整体供求表现 地产市场总结 房地产市场处于健康的发展期，价格同时稳步上涨； 开发商仍然看好房地产市场，投资热情继续增加； 伴随城市扩张，土地放量进一步增加，房地产市场转变为供过于求的竞争格局，此现象在未来几年将加剧； 众多外埠知名开发企业进入，开发水平和产品品质越来越高。 宏观市场表现宏观市场 整体供求表现 地产市场总结区域发展及房地产市场研究 北部经济开发区的建设； 市政府北迁，市政府新址及城市运动公园的建设； 龙首村改造； 大明宫遗址公园改造； 地铁2号线的建设； 尤其是市政府北迁的即将完成和大明宫遗址公园的改造将成为城北发展的强力推动剂。 城北市场特点区域市场 城北发展建设 大明宫片区市场现状 城北区的吸引力的逐步增强； 众多投资者看好，经济发展潜力受到一致认可； 城北区第三产业发展的潜力依然很大； 城北区人口相对城南成熟区域更加稀少，主要集中在太华路、经开区和龙首村周边。 城北市场特点区域市场 城北发展建设 大明宫片区市场现状 片区“道北”的概念有所改观，但是现状由于拆迁工作没有全面开展，故整体城市形象变化不大，居民对片区期望有限； 大明宫片区正处于西安城市化改造的核心，区域房地产市场发展的资源优势明显； 区域房价处于全市低位，有一定的上涨机会和升值潜力； 未来一段时间供需比仍然处于合理的范围之内，供需两旺，市场持续健康发展； 目前大明宫板块年去化量占城北的10%，不足15万平米； 05-08年，大明宫板块住宅单价年平均增长率为13%； 08-09年片区土地供应较少，09-10年区域竞争有限，2011年后土地供应大幅度提高，竞争加剧，供求关系逐渐失衡； 短期内片区竞争项目有限，产品同质化明显。 城北市场特点区域市场 城北发展建设 大明宫片区市场现状城市及区域典型项目借鉴及思考 区域内唯一的低密度产品，细致的组团景观及实景房销售，得到了市场追捧。 华荣风景大院典型项目借鉴 融侨馨苑 绿地世纪城 华荣风景御园 中新浐灞半岛 借鉴点：组团景观、密植 多层洋房