营销工作汇报框架
一、市场分析
二、客户分析
三、工作进展
四、营销策略
西安房地产市场分析
经济持续快速发展
西安市06年以来，GDP一直保持13%以上的高增长，平均高出全国平均值的5个百分点，经济发展迅猛。2010年上半年GDP总值1372.44亿，同比增长16.8%，高于全国5.7个百分点
经济过热催生政府调控
西安GDP增长速度走势图
西安CPI增长速度走势图
宏观经济连续高位增长，经济呈现过热趋势，通胀预期、人民币升值压力、市场流动性充裕以及土地价位的猛涨推动房价加速上涨，已然引起政府强烈关注
商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款
物业税的征收/二套房首付5成，1.1倍利率
以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，认房不认贷界定二手房
90平米以上首付3成
首置客户：政策鼓励
一类选择面积在90平米以下2房/3房，一类在换房成本的增高，选择高性价比，面积在120-140平米3房/4房一步到位的房子
首改客户：波及实力弱的，无扰实力强的
换房成本及持有物业的成本增加，改善型客户需求被抑制，或寻找可承受性价比更高的物业
高端客户：无扰
资金充足，能够承受5成以上首付，且可以一次性付清，需求160以上大平米高品质的项目
从2010年开始，市场供求总体逐渐呈现由供不应求向供过于求的态势转变；受宏观调控影响，投资型需求急速从市场退出，改善型需求明显受压抑，导致上半年成交量540万㎡与上年下半年相比降幅达42%，成交均价5753元/㎡，同比增长15.49%
城北区上半年成交量174万㎡，位居全市各区域第一名，从时间分布上看，第二季度增量迅猛，远高于其它区域；上半年成交均价5079元/㎡，超越城东区，但价格仍低于其它区域
随着大明宫开园时间日渐临近，园内景观及配套设施的逐步完善，周边土地价格亦随之水涨船高，中小房企难以企及
2010年上半年城北区域供应住宅122万㎡，高出城南区域29万㎡；城北区成交量174万㎡，名列全市第一位；价格上仅排全市倒数第二位。综合以上因素看城北区域蕴藏巨大的置业潜力，未来2-3年，城北将成为西安市最热点的板块
竞争楼盘个案表现：
华远君城二期开盘销售，主推改善型房源。项目在新政后并未采取特别的营销应对措施，依然按照既定的销售策略进行销售，虽然现场咨询客户并不多，但是前期项目蓄水比较充分，月均去化为三个竞品首位；
锦园君逸二期也开始对外销售，在3、4月集中放量，目前可售房源有限成交量低迷，但尚未公开发售的10、11、12、17号楼已取得预售证，仍未公开发售；
宫园壹号今年上半年新推3、5、6、7、8#楼，成交量受推案节点影响呈波动式，成交均价保持稳步增长。