河南精顺房地产营销策划有限公司 房地产调控的历程与效果 —— 二十年间五轮房地产调控[市场部] 目录 1993年：第一轮紧缩型调控 1998年：第二轮“改革+扩张”型调控 2003-2007年：第三轮紧缩型调控 2008-2009年：第四轮扩张型调控 2010-2013年：调控力度空前加大 19931998 200320042005200620072008 2009 20102011 2013 第一轮 紧缩型 第二轮 扩张型 第三轮 紧缩型 第四轮 扩张型 第五轮 紧缩型 国五 条及 细则 新国 八条 限购 升级 三次升级 国十一条 国十条 9.29新政 10月22日 央行与财政部救市 131号文 二套 房贷 新政 加息 国六条 15条 细则 国八 条 全面 调控 8.31 收紧 地根 银根 121 号文 启动 调控 23号文 停止福利 分房 国16条 紧贷款 卡投资 大整顿 近20年房地产市场调控历程简图 房地产市场天生需要调控 首先 Content Title Content Title 首先，调控很必要。从经济学原理上来讲，市场存在失灵现象。市场失灵时政府就得出手，用“有形的手”调节“无形的手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用货币政策及财政政策避免经济大起大落。房地产业作为国民经济的重要组成部分，其市场的波动幅度一般大于宏观经济，甚至可能是经济起伏的重要诱因，所以更需要调控。调控并非全是打压，有时也是为了救市 Identity Creativity 金融危机 楼市调控 政策调整 其次 其次，调控很复杂。宏观调控本身就很难掌握火候，市场冷时加柴，可一不小心火势就会失控，让市场过热；市场热时浇水，弄不好又会熄火。例如，2008年二季度美国次贷危机已经加剧，国内经济也显露出下滑趋势，但紧缩的货币政策仍在执行。等次贷危机升级为国际金融危机时，我国才放松货币，但连续五次降息也没能及时阻止08年 下半年经济增长的显著回落，楼市亦如此 最后 最后，社会保障需要调控。1998年房改后，商品房市场的发展一日千里，可保障性住房的建设却相对滞后。房价高涨，百姓抱怨，房地产调控政策不得不以抑制房价为主要目标。房地产业的主干原本就是住宅产业，而住宅又关乎国计民生，从社会保障及稳定的角度考虑更需要政府花心思打理 调控前 调控后 1993年：第一轮紧缩型调控 一 1992-1993年经济运行出现诸多矛盾，货币超发、金融秩序混乱、经济偏热、通货膨胀、房地产投资过热等，致使房价在短期内高速攀升 为此，国家先后出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》、《固定资产投资宏观调控具体措施通知》。在政府的强有力干预下，调控成绩显著，房地产业的增幅明显放缓，通货得到抑制，经济由热转冷，房产市场沉寂下来，房价迅速回落 1993年房价走势图 1月份 3月份 6月份 8月份 9月份 12月份 10月份 11月份 调控前 调控后 1998年：第二轮“改革+扩张”型调控 二 1997年东南亚金融危 机爆发，国内出现了严重 的失业问题和内需不足， 经济增幅大降。同时，93 年的房地产调控使房地产市场持续降温，1998年开始趋于恶化，房价涨幅持续回落，1999年全国房价出现改革开放后第一次下跌。部分东部大城市甚至出现了商品房大量空置的情况 为了刺激经济增长，中央想到了房地产业，坚定地把住宅产业列为拉动经济增长的重要产业，并配套实施了货币化分房政策，并下发了著名的“23号文”。通过国家层面的住房制度改革和促进型调控政策，以及部分地区在购房退税、购房落户方面等刺激消费的措施下，全国房地产业快速走出了低谷，尤其是住宅产业得到迅速发展。