洪泽县县政府在09年城市规划中，坚持科学发展，全力打造绿色生态工业群，推进洪泽县的绿色湖滨生态旅游城市建设。并且积极打造洪泽县 “古堰品牌”、建设洪泽湖古堰旅游景区，着力打造水文化旅游品牌，规划2012年创建国家4A级旅游景区和苏北休闲度假首选地，接待国内外游客突破100万人次 。

旅游业的快速发展，促使洪泽县宾馆业发展速度较快，数量多，主要以中低档为主。三星级以上的高档酒店仅仅只有三家，这三家的入住率和收益率都较高。我司洪泽项目组去年对本地的酒店业进行了详细的调研，此次仅针对目前高档酒店进行了新的数据调研，具体如下：
洪泽湖国际大酒店
酒店名称
洪泽湖国际大酒店
项目定位
星级：★
概况
位置：洪泽县瑞特大道28号
总建筑面积：2.6万平方米
客房总数：148间
入住率：09年平均入住率70%
价格
商务标准间挂牌价520元/间/夜折扣价240元/间/夜
商务大床间挂牌价520元/间/夜折扣价280元/间/夜
豪华商务套房挂牌价1480元/间/夜 折扣价810元/间/夜
豪华行政套房挂牌价2880元/间/夜 折扣价1580元/间/夜
主要特征
洪泽湖国际大酒店是洪泽首家按四星级标准建造的旅游涉外生态园林酒店，所有客房均配有免费宽带接口,宴会厅及各类中小特色餐厅可同时容纳700多人就餐。大中小会议室6处，配有现代化设施。配有休闲花园，内有小洪泽湖式样的钓鱼场。该酒店于2008年9月隆重开业，自今仅一年时间酒店的入住率直线上升，取代本地原有的最好的天鹅湖酒店，成为目前政府要政会议、接待外宾、商务办公的最佳选择。

客户群定位
1、政要人士 （政府会议）2、商人（商务人士） 3、外来旅游人士
天鹅湖宾馆
酒店名称
天鹅湖宾馆
项目定位
星级：★
概况
位置：大庆南路4号
总建筑面积：1.4万平方米
客房总数：200套
入住率：40%-60%
价格
普通标准间挂牌价260元/间/夜折扣价208元/间/夜
商务标准间挂牌价300元/间/夜折扣价240元/间/夜豪华套房挂牌价600元/间/夜 折扣价480元/间/夜
总统套房挂牌价2800元/间/夜折扣价2240元/间/夜
主要特征
天鹅湖宾馆是较早的三星级酒店，是洪泽国际大酒店之前洪泽最好的酒店之一。酒店处于洪泽商业较为繁华的大庆路。周边配套较为齐全，交通便利。然而酒店周边的环境嘈杂，没有优秀的景观资源。外部立面与内部配套相对有些陈旧。不利于现代酒店的竞争。在国际大酒店开业之前的入住率为70%，现在的入住率仅为40%-50%。

客户群定位
1、外地旅游客2、外来出差人员3、商人（商务人土）
洪泽县旅游市场逐年发展，但洪泽旅游产品过于单一，每年实际接待旅游人数有限。从洪泽县的旅游业与商务需求近期发展来看，中低档宾馆市场趋于饱和，竞争激烈。高档酒店有一定的市场，但这个市场短期内难以消化本案产权式酒店的发展，而且产权式酒店概念在当地比较超前。从长远来看，随着洪泽旅游产品的丰富以及本地商务旅行需求进一步发展，宾馆业市场尤其是中高档市场会进入快速发展阶段。

（二）形象定位：
洪泽之眼，城市东大门新地标
本案地处洪泽县东向发展的最前沿，又斜对宁连高速公路洪泽收费站，302国道从一旁经过，交通枢纽区位明显。这样的区位条件下，本案作为洪泽县迎来送往的第一站，成为县城形象代表的意义值得关注，另一方面也可作为呼应政府形象工程建设进行。加之本案占地规模在当地首屈一指，投资商安芯集团是当地第一家大型高科技企业，建议酒店规划为高等级酒店公寓，在档次上占据引领整个洪泽高档物业的地位，树立洪泽之眼、城市东大门新地标的形象，也有助于丰富开发商的企业品牌形象。

（三）产品规划与定位
酒店定位：自2008年下半年以来全球宏观经济不稳定，我国已显露通货膨胀迹象，富裕一族正寻求好的投资机遇。目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢。产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报，因此本项目酒店定位为产权式酒店公寓。

产权式酒店公寓，是房地产和酒店的创新经营模式即产权式地产项目与商业性酒店公寓结合，整合多种资源优势，达到“小户型，精装修，低总价，酒店式服务”多重优势。整体的档次上采用四星级的标准，即装修与提供服务等均按照四星级酒店标准提供，提供的是四星级的服务。

物业形态： 项目定位为城市新地标——世纪酒店，在楼栋设置上设为两栋21层连体高层，代表21世纪。 由3层裙楼加18层客房组成。裙楼主营休闲娱乐，其上18层提供酒店住宿服务。

产品规划：目前洪泽国际酒店总建筑面积2.6万平方米，天鹅湖宾馆总建筑面积1.4万平方米。本项目酒店定位是四星级酒店公寓，建议总建筑面积规划28000余平方米，门前广场1000平方米。1-3层为酒店大堂以及裙楼商业，总建筑面积8000平方米；4-18层为酒店住房，每层规划16个房间，火柴盒式布局，全部精装修。每栋每层客房平面600平方米共190