报告背景
报告需要解决的问题：
项目定位
规划方案提示及设计建议
项目相关指标:
位于珠海市唐家湾片区，港湾大道旁
总占地为9.1万平米，容积率1，总建面9.1万平米
预计2006年底动工，2007年中售卖
本报告是严格保密的。

本区域的价值体现。

视角
.城市发展模式视角视角
. 房地产发展视角
区域价值

珠海城市意象
滨海带
海
海岛
渔女
情侣大道（环海）
情侣路渔女御温泉

淇澳岛
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洛杉矶的发展说明，滨海城市的开发路径：
由发展滨海带到通过交通导向内陆发展。

洛杉矶的发展体现了以高速公路和
滨海资源利用为导向的带状发展特
点。

洛杉矶城市发展
模式借鉴
洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵
向发展为主形成的网状空间结构。使城
市的发展更有内聚效应和凝聚力。

唐家湾片区价值：成为滨海带发展核心之一，发展具
备后劲

主城区
现状滨海核心
唐家湾
未来滨海核心之一
西部
未来滨海核心之一
工业西进，城市西拓
珠海城市滨海带：
城市立面、“金边”

规划定位：科技、教育园区主导的新城（高素质产业/人群）
唐家湾片区属性：高品质纯粹低密度豪宅片区

比例1.091.984.264.3
唐家吉大拱北香洲
珠海各片区容积率对比
市场印象：别墅区、海、低密度、大盘、大学、淇澳岛、发展好
本报告是严格保密的。

本区域的价值体现。

视角.城市发展模式视角
视角
2.
房地产发展视角
区域价值
1-2
2001-2002年
以海怡湾畔2期的开发
为标志，品牌开发商
入驻进行大盘开发。

和黄引进香港地产开
发模式，开发中小户
型的度假物业为主，
片区形象初步建立，
但仍不具备较强的影
响力。

起步发展阶段
主力客户：海怡湾畔致
力于港客经营，片区主
力客户群体为港澳客
户，购买目的用于度假
投资
2001年以前
模糊阶段
片区的市场认知度
较低，房地产市场
基本没启动，开发
水平低，供应项目
个数及品质均较一
般。个别别墅项目
集中了珠海别墅开
发的大部分，但市
场影响力小。

主力客户：全市范围
内高端别墅客户、港
澳等珠三角其他城
市、海外高端客户。

2002-2004年
以海怡湾畔2期的开
发为标志，片区典型
项目美丽湾、旭日湾
持续推进市场。逐步
形成以别墅类、多
层、小高层组合，户
型面积逐步走大，片
区形高端住区的形象
完善。

快速发展阶段
主力客户：市区内、唐
家湾本地客户比重上
升；居家类需求（第
一、二居所）的特征逐
步扩大
2004-2006年
以远大美域、海怡湾畔
3期及旭日湾的后续各
期为代表。片区以别
墅、多层、小高层组合
开发为主，中大居家面
积的供应比重持续扩
大，在城市核心区巩固
了高端别墅区及高档住
区的形象。

稳步发展阶段
主力客户：市区内、唐家
湾本地客户比重进一步上
升；港澳、珠三角其他城
市高端别墅客户，居家类
需求特征突出
房地产市场基本判断：内需外需、居家度假（关
注居住元素）