前言 调研背景：通过对张店区小公寓项目调研，为项目的开发提供市场参考依据；并根据地块本身的优劣势及市场环境，对项目进行前期定位，为项目开发提供可行的建议。 调研内容：张店区典型小公寓项目调研，项目地块周边环境调研，客户需求调研。 调研结论：本地块开发小户型公寓市场前景较好。 结构导示图 整体定位 产品定位 第三章：项目定位 项目本体条件 片区环境分析 第一章：项目开发背景 同类项目分析 客户需求分析 第二章：市场环境分析 初步建议 项目讨论 第四章：规划建议 项目本体条件 周边环境分析 第一章：项目开发背景 火车站 金豪大厦 洪沟路 铁路医院 民泰大厦 兴学街 金晶大道 项目位于淄博火车站广场北侧，区域内交通便利，紧靠淄博火车站、长途站、东城联运站以及公交总站。 西至：金晶大道 南至：洪沟路 东至：远方商务 北至：淄博铁路医院 地块面积：南北临金晶大道长约55米，东西临洪沟路长约100米；占地面积5532㎡，约合8.3亩。 项目本体分析 地块技术指标： 占地面积： 5532㎡ 容积率：4.5 规划建筑面积： 24894㎡ 建筑限高： 100m 土地所有人： 华宇邮电局 土地性质：目前为商服用地，土地转让时转变为商住用地 S（优势） 交通便捷，通达性及昭示性较好； 地块方正，便于规划 周边配套较为齐全，商业氛围浓厚 W（劣势） 周边环境较差，居住氛围不浓厚； 周边配套档次较低； 地块较小。 O（机会） 淄博整体房地产市场看好； 洪沟片区大面积改造； 易于发展“火车站经济” T（威胁） 客户对区域的固有认识； 客户投资相对较高，资金压力大； 医疗器械厂等改造项目未来开发体量较大 SWOT分析 地块现状:地块规整，东西长南北短，北侧紧邻铁路医院宿舍及病房 区域属性认知：车站商圈 以火车站、长途汽车站、联运汽车站为中心，形成了张店重要的商圈之一——车站商圈，该商圈覆盖区域东至东二路，西至柳泉路，北至新村路； 片区内人流、物流、车流量较大，是张店重要的流通中转地； 车站商圈为老张店传统的商业区，发展较早，商业底蕴浓厚； 经过多年的发展和积淀，车站商圈涵盖传统小商业、宾馆、酒店、娱乐，以及交通集散等功能，区域的复合型功能增强。 片区环境分析 自然环境分析 周边大部分建筑修建年代较早，加之张店东部城区污染严重，火车站、汽车站人流量比较大，所以该区域整体形象比较脏、乱，治安环境较差； 但是随着火车站广场、金晶大道、杏园路，以及洪沟路的改造，再加上东部城区旧改力度的加强，该区域的环境会有较大的提升； 自然环境较差，但有望得到一定程度的改善。 商业环境分析 由于车站的带动和影响，该片区商业氛围较为浓厚； 商业多以传统的商业为主，分布着各色的小生意人和个体经营者； 商业业态主要为五金、机电、物流、宾馆酒店、娱乐等； 除酒店宾馆外，其它商业环境档次较低； 商业环境成熟，但档次较低，形象较差。 交通状况 片区紧邻三大车站，交通便捷； 除金晶大道和火车站广场的路面情况得到改善外，该区域内的整体路面状况仍然较差交通流线多为双向车道和单行线； 人流、车流量较大，路面狭窄，交通拥堵现象严重， 交通便捷，但人流、车流不通畅。 配套设施分析 片区为张店老城区，市政和生活配套设施齐全； 除宾馆、酒店外，大部分配套设施档次较低； 配套齐全，但档次较低。 通过对本案区域属性的认知、片区环境和片区业态的分析，以及对周边租金情况的调研，我们发现： 车站商圈人流、物流、车流量极大，信息传递速度快； 本项目位于张店传统的商业地带——车站商圈，片区多为零散的小型商业物业和旧居民区，整体形象较差，但租售价格较高； 周边配套特别是商业配套较为成熟，商业业态比较丰富，人流量大； 本项目具有良好的外部交通优势； 周边居住人口消费能力居于中低档次，真正消费人群为外地人群、流动人口和淄博其它区域的客群； 随着东部城区旧城改造的进行，片区环境有望得到较大的提升。 小结