盛世行 盛世行·营销策划部 2013年5月 我们的期望 1、更明晰的认知临淄房地产市场 2、在对自身属性详细考量后把握我项目的价值属性 3、通过严谨的分析，确定项目初步价格 我们所有的工作全部围绕以上目标来展开 一、 地块条件分析 二、 临淄房地产开发现状 三、 项目价格定位 地块条件分析 我们在哪里？ 稷下街道工贸区 偏离城乡结合部，实属乡村 项目位于309国道临淄区段，东可通临淄城区，西可通淄博市区； 项目位置的通达性良好； 项目北临309国道，由项目出发至临淄城区用时6分钟车程。 项目所处片区并不处于城市发展主要方向上，甚至偏离城市主发展圈，周边城市配套设施欠缺，未来短期内改善难度较大。 项目所处片区受原始产业及周边村镇居民生活因素影响较大，生活氛围及人气欠缺； 城市发展现状 周边情况分析 项目周边分布多个自然村，村与村规模均较大且紧密联系； 清田路、大武路，大量化工、塑化企业、物流企业呈包围态势； 乌河支流从项目北侧经过，现污染情况较重； 309国道沿线道路绿化隔离带长势较好，导致项目地块昭示性受影响 大武路 绿化带遮挡问题 乌河支流 污染严重 绿化带遮挡问题 ● ● ● ● ● ● 包装厂 化工厂 现有村庄 闲置土地 南部石化区 金岭镇 交通情况 外部交通条件良好，309、清田路连通临淄城区与南部化工区； 局部道路修缮条件良好，但并未形成局部交通网络，整体通达性较差； 清田路 309国道 项目南侧 东侧道路 地块条件 地势平坦、基础条件良好，无地上附着物影响； 地形方正，东侧规划大型公共活动空间，将提升项目价值； 东西向高压线贯穿项目地块内部，将会影响到项目施工，无疑将增加项目成本； 地势平坦 高压线路穿越地块 临淄房地产开发现状 根据城市发展情况，临淄住宅市场分为四个区域，分别是中心城区、东部新区、北部新区、南部城区 本案相对地理位置较为尴尬，不处于城市房地产发展方向上，周边以旧村改造开发为主，并无大产权项目开发，城市相应配套缺乏，从目前现状来看片区内进行开发具有一定风险因素。 农村与农田 将片区与城区隔离 小产权 2800元/㎡ 城区整体均价已达5000元/㎡，北部城区占据价格高点，东部、中心城区紧随其后，南部城区低价制衡。 中心城区项目分析 —中心城区开发出现真空现象，项目集中于城区边缘 桓公花园 中心城区项目分析 西高 理想城 中心城区市场概况 市场特点：处于城区发展中心，生活配套齐全，市场开发较成熟 产品、价格区间：本区域新开发产品以多层洋房，小高层为主，主力户型为120-130㎡三房，均价在5300元/㎡以上 客户群体：以公务员、周边原住民、乡镇进城群体为主，多为初次置业者。 项目特点： 兰溪桓公花园依靠社区规模打造内部景观园林，此外购房送装修、赠送太阳能的营销策略，促进项目销售。 竞争性：以上项目与本案距离相对较近，但以上项目均处于中心城区，周边学校、商业等其他配套较为完善，市场认可度较高。 东部城区项目分析 淄江花园D区 东部城区项目分析 盛世豪庭 东部城区项目分析 皇城 太公苑 东部城区市场概况 市场特点：各楼盘位于城市主发展方向，项目体量均较大，具有规模性优势，依靠较高的性价比，居住环境优越，居住舒适度高等优势开展营销。 产品、价格区间：本区产品以小高层产品为主，主力户型为90-120㎡二房、三房，均价在5200元/平米左右 客户群体：以临淄东部周边居民为主 项目特点：盛世豪庭项目依靠自身较高的性价比优势，主打价格牌，牢牢抓住目标客户。淄江花园处于太公湖西侧，在依靠太公湖景观优势的同时占据交通优势方便来往于城区，以小高层为主，属于中档产品 北部城区项目分析 棕榈城