商业地产研究院2010年08月30日壹总体趋势特征贰标准化策略（5-8层）叁非标准化思路（8层以上）肆参考案例资料主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等壹、总体趋势特征1系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型模型A:7层结构（B1-F6）典型模型B:9层结构（B1-F8）表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总图2.各类型购物中心分布模型单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区典型案例：深国投—印象城系列典型案例：1）恒隆—港汇广场2）新鸿基—APM系列3）华润—万象城4）凯德—成都来福士5）中粮—天津大悦城典型案例：中粮—西单大悦城系列鹏润—水游城典型案例：1）大连万达系列2）中粮—朝阳大悦城典型案例：1）恒隆—恒隆广场2）凯德—上海来福士3）银泰百货4）南京金鹰图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区典型规模：3-5万㎡典型层数：2-4层主力店：超市/卖场典型规模：5-8万㎡典型层数：6-8层主力店：百货典型规模：15-30万㎡典型层数：3-5层主力店：百货+超市+家电+家居典型规模：8-12万㎡典型层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐典型规模：10-15万㎡典型层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）早期综合体商场面积在5-10万㎡左右；中期部分项目超过20万㎡；近期主流面积集中在10万㎡左右。表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,000 ㎡。影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万㎡左右，双子楼或三塔楼的商场面积一般在10万㎡以上；2）楼层分布： 5万㎡左右一般在5层左右，地下一层；10万㎡可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万㎡，多专业店组合规模在8-12万㎡，多个大型主力店组合在15万㎡以上；4）业态配比因素：5万㎡左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万㎡一般比重超过40%。综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1）面积：趋于中等化，集中在10-15万㎡ ；2）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。上海来福士广场上海港汇广场南京国际广场无锡恒隆广场沈阳万象城天津水游城沈阳恒隆市府广场贰、标准化思路（5-8层）具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城南京水游城上海港汇广场天津大悦城