广州维森置业有限公司二零零五年十二月而我们只能选择其中一条条条大道通罗马目录第一部分项目分析1.1 内部分析1.1.1 地块分析1.1.2 政府导向分析1.1.3 开发企业分析1.1.1 地块分析优势及机会项目位于佛山市三水区云东海旅游经济区，距广州、佛山交通距离40分钟车程；项目位于广三高速以北,交通便利，且靠近三水建成区，距市区仅5分钟车程。三水二桥引线的通车将大大加强地块的通达性，项目日后半小时内可来往佛山及广州新机场。项目地块1.1.1 地块分析优势及机会地处云东海旅游区自然资源优越东有云东海北有高尔夫球场西有高校分校南有森林公园具有自然资源、旅游资源及人文环境的优势云东海区整体规划起点高，在珠三角具有唯一性项目地块1.1.1 地块分析优势及机会地形地貌：地块内有南北两个湖面,拥有较大面积的水面.地块南高北低,地形高低起伏,自然植被保护较好地块西区三面临水，且毗邻快速路及规划路，商用经济价值最高；北区、东区南北两面临水，且相对安静，居住价值较高。1.1.1 地块分析地形地貌1.1.1 地块分析项目所处的三水森林公园片区交通便利，目前旅游、度假、居住区域形象已经比较成熟，区位条件良好；项目位于云东海度假区，附近规划建有高尔夫球场，旅游资源丰富，可以整合的资源较多；项目地块山景、水景资源丰富，植被众多，无不良景观及建筑物，先天条件优良。优势及机会1.1.1 地块分析劣势及威胁项目地处云东海旅游区的近期启动区域，周边配套不成熟地块基本上属生地，且地形变化大，各种管线等基础设施须自行完善，开发投资大地块南面的二桥引线为快速路，车流较大，带来一定的负面影响用地控规中要求100亩为酒店用地，对规划设计有较大的影响1.1.1 地块分析地块定位结论：项目先天条件优良，稀缺性突出，具备开发高档物业的条件。半山森林海 休闲养生湖1.1.2 政府导向分析三水城区发展方向城市定位：三水的城市性质为：珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心城市主要职能：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地广佛都市区外围居住中心广佛都市区外围的旅游会议培训基地佛山西部制造业基地佛山市重要绿色农产品生产加工基地城市发展方向：城市以向西、向南发展为主；中心城区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南新区重视保护环境，适时开发。西南民营科技工业园中心城区（政治，文化）东北组团云东海组团（旅游、地产）江南新区金本组团河口组团（居住，服务）1.1.2 政府导向分析云东海经济区旅游规划云东海旅游经济区总体定位：云东海旅游经济区是以生态保育为基础，面向珠三角的生态休闲、观光娱乐、商务会议旅游为主，兼有生态居住、教育文化的大型旅游经济区。着重发展区域性房地产、休闲度假旅游及会议中心，西南角依托广东商学院三水分院发展教育培训产业。云东海区品位形象定位：国内旅游经济区示范园珠江第一湖千湖之湖，岭南水乡会议中心区国际学院区娱乐体育区高尚住宅区森林公园区农技园艺区1.1.2 政府导向分析政府近期启动云东海的思路：以发展风景旅游、都市农业及职业培训、区域性房地产带动整个板块的发展。近期主要以完善云东海湖区的恢复及基础设施配套为主（尤其是环湖路网建设）建设标志性五星级酒店提升整个云东海的区域旅游形象云东海经济区目前的现状：总体规划已基本完成森林公园板块已发展成熟环湖板块尚处在征地过程当中项目所处的高尚住宅区刚启动1.1.2 政府导向分析旅游市场拓展方向：在拓展旅游方面，政府主要开拓的是商务会议及家庭散客旅游市场。客源拓展方向：国内客源市场，开拓以深圳、珠海、广东等大中城市为主的珠三角客源市场；入境客源市场，以港、澳、台地区为主，同时吸引广州、深圳等地的入境客流（东南亚、韩国、日本以及欧美等地）的分支。生态住区的客户主要以佛山和广州的高端市场为主。旅游人数总量预测：云东海区旅游经济区力争到2010年全区接待游客量达 127 万人次，到2020年，全区接待游客量达到 432万人次。旅游业拓展手段：参加各地举行的大型旅游推介会、主动出击定向式沟通、建立省级机构的教育基地云东海经济区旅游规划