U- LIFE CITY ︱优享 城宏邦地产渭滨花园前期策划方案易居中国 · 陕西易居不动产投资顾问有限公司2010年9月2日题记本案是一个有难度的项目，富有挑战的同时，也充满机遇；放眼未来，我们看到的是城市中心区、北客站商圈、城市中央景观带、渭河湿地公园……而目前，地处城市边缘区，开发陌生带，几乎无人光顾……开发商需要项目尽早启动，实现滚动持续开发……如何解决未来前景看好与目前条件不利的矛盾？项目如何定位？打造什么样的产品才能有效突破市场？——这正是本次提报需要解决的核心问题！核心问题城市边缘区周边无配套交通不方便心理距离远规模不太大容积率较高我们的核心问题是：如何启动市场？面对不利条件常规产品是无法打动市场的必须以非常规创新产品非常规营销手段有效突破市场非常规！『总脉络』一、困局二、破局三、开局四、结局附件： 市场研究专题Chapter One困局……『本项目建设背景』（一）、城困（二）、地困（三）、人困（四）、路在何方项目背景（一）、城困--------地处偏远，北三环以外，距离主城区中心 14 km项目至钟楼：14 km项目至北二环：8.7 km项目至城运村公园：5 km项目至北三环：3.4 km项目至北客站：1.8 km项目背景城困城 困地 困人 困路在何方城困地困人困路在何方（二）、地困--------周边一片荒芜，有高速路干扰项目目前为农地，周边尚未开发，有一些工厂，少量郊游休闲场所及几所私立学校。康师傅水厂中山苗圃博士得利士电子得利斯食品穆堂香三森林木部分正建食品厂东晋桃园布勒设备网络科技学院博爱国际学院民兵训练基地草滩水电服务公司草滩派出所人民日报印务中心鼎正绿园维维乳业唐城医院渭水源度假村经开廉租房草滩管委会尚稷路学校项目背景周边工厂及单位地困城困地困城 困地 困人 困路在何方人困路在何方（三）、人困--------周边没有居民，没有开发项目，仅有2个拆迁安置小区建设中地块及周边附近拆迁安置区地块及周边项目周边无商业配套，几乎无商品房开发，只有2个拆迁安置小区正在建设。项目背景项目背景人困城困城 困地 困人 困路在何方地困人困路在何方有谁愿意到三环外、铁路北、高架边购房？如果有人愿意购房，是什么原因驱使？这，就是我们要找的答案……（四）、路在何方？项目背景项目背景路在何方城困城 困地 困人 困路在何方地困人困路在何方Chapter Two破 局……『项目定位』（一）、市场突破（二）、市场定位（三）、产品定位（四）、客户定位给我一个购买的理由……我们是独一无二的！（一）、市场突破？市场突破市场突破产品定位市场定位客户定位产品定位市场定位市场突破客户定位城北市场扫描市场突破市场突破产品定位市场定位客户定位产品定位市场定位市场突破客户定位城北成交量在全市各城区中最大，目前成交套均面积在91-103平米，客户以刚性需求为主。成交价格区域格局未来趋势供应城北供应量在全市各城区最大，市场竞争激烈城北成交价在全市各城区中最低，低于全市平均水平城北开发及成交主要集中在经开区板块和城运村板块。随着西安城市框架拉大，跨过渭河发展，城北是西安市未来的城市中心。经开区作为全市未来中心城区，全市范围的客户认可度越来越高。寻找市场上独一无二的产品……