开盘营销报告合肥旭辉营销部目录第二部分客户分析第一部分竞品分析第三部分产品分析第六部分开盘推案及价格策略第五部分蓄客及推广策略第四部分营销包装策略篇首 2012年销售目标与挑战第七部分销售目标短期困难篇首 2012年销售目标与挑战销售合同总额目标：销售回款总额目标：保底目标：5.2亿元考核目标：6亿元奋斗目标：6.5亿元保底回款 ：4.2亿元考核回款：4.8亿元奋斗回款：5.17亿元篇首： 合肥旭辉御府2012销售目标营销费用控制目标：保底控制目标：1144万元考核控制目标：1320万元奋斗控制目标：1430万元旭辉御府 2012年推案时间节点规划滨湖竞品 推案“时间节点” 预计滨湖假日书香名邸高速时代文华阁紫御府中环城和昌都汇华府滨湖在售约30万平米3月开盘15-20万平米5月开盘约15万平米3月18日旭辉御府3月份滨湖假日三期书香名邸滨湖假日书香名邸中铁滨湖名邸4月开盘约12万平米4月15日旭辉御府4月份中铁滨湖名邸高速时代广场6开盘约30万平米6月16日旭辉御府别墅保利滨湖万科滨湖中铁滨湖名邸7-8开盘约20万平米7、8月份保利滨湖万科滨湖中铁滨湖名邸9-10开盘约30万平米9月8日旭辉御府别墅保利滨湖万科滨湖中铁滨湖名邸本案竞品项目区位图【挑战一】短期蓄客2500组以上，日均蓄客量近100组。合肥旭辉御府2012销售挑战旭辉御府3月18日开盘，目标销售500套，蓄客量必须达到2500组以上，有效蓄客期为1个月。目前售楼处日均来人5-15组，现累计有效客户约A\B类为50组，合计看房客户425组（含3次看房团客户）。【挑战二】区域内目标客户有限，需重点挖掘市区客、外来客。旭辉御府须挖掘市区客户购买，现阶段要克服意向客户所关心的问题：1）交通——交通时间及成本；2）宜居——项目周边区域商业配套问题；3）价格——市区二环内的楼盘价格在6000-7000元每平米，市区客户导入问题。【挑战三】区域内大盘集中供应的挑战滨湖新区2012年竞品余量30万+新增量70万平米，后期累计300多万平米。旭辉御府竞品项目2012年供应量集中上市：1）旭辉预计3月份开盘——上市14万平米；2）中铁预计4月份开盘——上市12万平米；3）淮矿预计5月份开盘——上市15万平米；4）万科预计6月份开盘——上市20万平米；5）保利预计6月份开盘——上市20万平米；-----------合肥旭辉御府——营销关键点【关键点一】如何保证样板区、样板房的效果【关键点二】在大事已定的情况下，再启动快速引爆的饱和攻击【关键点三】即时关注市场氛围、市场动态、客户心态、竞品、标杆项目动态【关键点四】如何保证热销的策略、降价、低总价、低首付，让客户得到实惠合肥旭辉御府——营销需解决的问题【一】如何吸引客户到现场【二】如何提高客户心理价值【三】如何粘住客户【四】如何创造供不应求的氛围【五】如何提高价格冲击的效果【六】如何快速引爆【七】如何踢好临门一脚【八】如何快速促进签约第一部分竞品分析1）合肥2011年底，楼市降价严重北城世纪城房价跌至3字头；禹洲天境一口价4500元房价破冰；中天左岸以“宝贝计划月”的名义打出“直降1000元”的旗号；华润旗下华润橡树湾以低至5600元/平米的价格首次入市；华润幸福里最后一栋也以6000元/平米的均价推出；一环内顶峰国际公寓均价从近9000元/平米下调至8100元/平米，融侨官邸每平米直降2000元/平米合肥首现保值协议：百汇城市广场与中天左岸先后推出保值协议，百汇城市广场，每平米直降1200元，一口价6680元每平方米10套特价房；蓝鼎星河府降价补差：蓝鼎星河府斥资4000万为降价买单。之前的每平方米8000元降到如今的6200元，5200元每平米起，第一次开盘销售800套，第二次开盘仅销售300套。1、2012年1月合肥房地产市场，市区房价降幅有触底迹象。