淮南民生·淮河新城项目营销提案合富辉煌房地产安徽公司2009年2月本次提案要解决哪些问题？我们的目标是什么？市场对项目有什么影响？如何重新认识项目的价值？可参考案例给我们怎样的启示？如何实现我们的目标？我们营销策略是什么？如何安排我们的推广计划？“做势”“做市”“做事”提案纲要PART 1总体目标PART 2市场扫描PART 3 项目理解PART 4案例借鉴PART 5营销策略PART 6推广计划PART 7需要开发商配合事项PART 1总体目标—— 我们的目标是什么？品牌目标短期目标长期目标PART 1总体目标品牌目标短期目标长期目标到09年底，实现销售收入1.8亿元的销售目标。稳步提升销售价格，实现利润最大化；迅速确立项目在市场上的高端形象，为项目后期顺利销售奠定市场基础。打造淮南第一高端大盘形象，使本项目成为淮南房地产市场的典范，提高民生集团的品牌知名度。PART 2市场扫描—— 市场对项目有什么影响？宏观经济概况城市经济概况区域市场透视竞争状况分析小结美国次贷危机和金融海啸人民币升值与贬值CPI升跌、通胀与通缩利率变化与信贷政策变化房贷新政与保障性住房建设导致房价继续下降，但由于国家政策性干预，影响将抑制在一定范围内从目前的中国政策和发展现状来看，人民币的升值或者贬值，与房价的涨跌关联度不大，而保持汇率的基本稳定对房地产行业的健康发展有较大益处金融危机下我国CPI数据会随经济减速而呈现负增长，通货紧缩信贷政策是目前房地产市场调控的关键保障性住房或将拉低房价，房地产开发进入微利时代08年国内外经济环境对房地产市场的影响面对严峻的市场环境，政府加大宏观调控的力度，楼市逐渐趋于理性发展。数据来源：淮南政府网淮南市经济发展概况淮南市GDP保持高速的增长态势，整体经济发展趋势良好，为房地产业的发展创造了良好的经济环境。与安徽省其他地极市比较，淮南市GDP总量处于中下游水平，但增长迅速，08年为皖北六市第一，安徽省第五，发展潜力巨大。项目所处的经济环境良性发展淮南市住宅市场概况从图表来看，08年的淮南市住宅市场可分为三个阶段：第一阶段为1月份，住宅市场延续07年走势，成交旺盛；第二阶段为2月-6月，住宅市场运行成长，春节后成交套数稳中有升；第三阶段为7月-12月，特别是9月份以后，随着各地房地产市场普遍降温和世界金融危机的影响，成交量略有下浮。总体来看， 08年淮南市房地产市场略有波动，但整体运行趋势良好。2008年1—12月份淮南房地产住宅市场销售均价走势图淮南市住宅市场概况从图表来看，08年的淮南市销售价格有如下特征：淮南市住宅均价08年9月份呈下滑趋势，波动幅度较小，涨跌趋势相对平稳；相对于成交套数和成交面积的走势，这种价格走势反映了开发商对市场变动反应较慢，另一方面，也说明市场的需求以刚性需求为主，对于大市场环境的变化敏感度弱；随着08年发布的政策利好、新的贷款利率的执行、二套房政策的促动，二次置业及改善住房市场将得到释放。但总体经济形势的持续低迷，购房者的观望心理难以短期内消除，市场在短期内难以发生根本性的好转，预计09年的房地产市场回暖将较为缓慢。市场小结在售重点楼盘调研银鹭·万树城——树，是回家的方向规模：61万方大盘，市场影响力较大，具备大盘配套、营销方面优势；地段：位于广场路与朝阳西路交汇处，地段优于本项目，是本项目的直接竞争对手；产品：三期“在水岸”推出的产品具备一定优势，如89㎡A-1户型，有22㎡入户花园及大面积的阳台赠送，但是价格较高，销售情况一般；口碑：项目由本土老牌开发商与外地开发商强强联合，共同打造，在淮南拥有较好口碑。竞争楼盘分析该项目无论区位和规模，都是本项目的直接竞争对手嘉鹏·领城——城市向东，生活向尚项目处于朝阳东路，淮南“东进南扩”桥头堡：区域：该区域目前发展尚未成熟，配套不够完善，但属于政府重点打造的区域，未来将被规划为高档住宅区及商务区；发展前景良好；规模：该项目与周边数个项目连片开发，形成互动，有可能形成集群效应吸引客户；产品：领城为中式徽派建筑，由贝尔高林做景观设计，品质较好；该项目注重产品细节打造，如在售楼部展示建筑用材、游泳池、集中供暖等，建筑本体设计也较为人性化。口碑：客户普遍较为认可该项目的产品，但区域现状及未来发展抱有疑虑，同时3500的均价也让一部分客户望而止步。竞争楼盘分析