河北省黄骅新城中捷产业园区东方名都营销策略提案
君合力度（中国）地产服务机构
2011年7月
谨承：河北贝尔房地产开发有限公司
本次提案需解决的核心问题
如何判断区域市场竞争？
如何围绕整盘分期滚动开发及客群定位展开项目形象包装？
如何通过推售控制、价格提升实现销售利润最大化？
第一部分市场理解
规划条件分析
调控影响
市场整体情况
周边竞争项目情况
市场小结
从城市规划看市场走势
分析依据《黄骅市城市总体规划2009—2020》
【市场理解】【规划条件】
东方名都
【市场理解】【规划条件】
黄骅老城区，目前最成熟的居住组团
黄骅新城生活配套区，以中档次住宅、青年公寓为主
中捷生活区，中高档住宅的热点区域
远景规划的商务生活区
【宏观环境】：远景城市规划
【市场理解】【规划条件】
黄骅新城规划图
本案
东方明都的区位规划条件同时具备“一新一熟”两个基本特征：
新：
东方名都项目位于渤海新区、黄骅新城规划核心区，将面临黄骅新城诸多规划利好的发展机会；
熟：
中捷产业园区拥有沧州地区诸多独一无二的发展资源，产业基础和生活配套都已经至臻成熟，发展条件得天独厚。
【市场理解】【规划条件】：区位发展初判
中国人民银行自7月7日起上调贷款基准利率。这是中国人民银行今年以来第三次上调利率，也是自2010年开始本轮紧缩货币政策以来，第五次加息。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
【市场理解】【调控影响】：金融政策分析
点评：逐步放量的开发市场面临的却是逐步紧缩的银根政策
在央行6月20日第六次上调存款准备金率的同时，加息的预期也越来越浓郁。根据我司市场部对沧州区域金融行业监控信息显示，各大行围绕房贷也做出了相应的政策调整：
首套房贷款利率在基准利率上上浮15%—20%；
提高首套首付比例至40%，
二套房不予贷款
由于信贷条件的进一步收紧，但大量的新供应商品房开发土地的放量，争抢信贷额度已经成了关系到各大开发企业现半年甚至未来一年融资效果的重要因素；
【市场理解】【调控影响】：金融政策落地影响
周边竞争个案
【市场理解】【周边竞争态势】
占地面积：约200亩
建筑面积：约20万平方米
开 发 商: 黄骅市御景房地产开发有限公司
产品形式: 高层板楼、花园洋房
工程进度：2012年年底入驻
产权年限：70年
户型：一期130平米以上三居、90平米二居
朝向：南北
点评：
主力户型为90—160平米
新古典简欧建筑风格
项目规划条件优越，在当地具有较强的引领性
总套数约1800套。
目前正在提前预定阶段
目前内部均价：3500元—4000元/平米
【市场理解】【个案分析】：御景豪庭
占地面积：约200亩
建筑面积：19万平方米
开 发 商：天津博远置业有限公司
产品形式：高层板楼、花园洋房
工程进度：一期主体二层，2012年年底入驻
产权年限：70年
户型：85-360平米
朝向：南北
点评：
主力户型为85—360平米
新古典建筑风格
项目规划条件优越，在当地具有较强的引领性
一期500套通过内购已经售罄。
目前内部均价：4000元/平米
【市场理解】【个案分析】：博远海润星城
占地面积：
建筑面积：5万平方米
开 发 商：河北盛泰集团
产品形式：多层板楼、
工程进度：动工，2012年年底入住
产权年限：70年
户型：90-140平米
朝向：南北
点评：
主力户型为90-140平米
现代主义风格
项目第四期，口碑较好，有一定的客户群
目前拿出120套团购
目前内部均价：3300-4100元/平米
【市场理解】【个案分析】：名人高尔夫三期