房地产智库 www.fdc01www.fdc01001CRIC地产观察CRIC REAL ESTATE OBSERVATION房地产智库 www.fdc01www.fdc01主办单位中国房产信息集团出品单位克而瑞（中国）信息技术有限公司学术支持上海易居房地产研究院编委会主任周忻张永岳编委会委员陈啸天 丁祖昱 郭玉良 胡晓莺黄子宁 刘文超 王路王永 吴洋 叶玮于丹丹 张燕 张兆娟（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）总编 丁祖昱主编 张燕执行主编 张兆娟 黄章林责任编辑 戴晨露 张红贤编辑 徐娴撰稿 陈倍麟 陈啸天 黄丹 黄章林 李丁李莹 李泽蔚 刘敬宁 刘晓川 马千里 孙田熊晓东 杨晨青 杨红旭 杨晶晶 余海洋 张珺周钧 周鹏 朱一鸣（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）版权声明本刊物内容为中国房产信息集团所有，未经许可，不得转载！免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。地址：上海市广延路383号文武大楼四楼Address：4F.Wenwu Building, 383 Guangyan Road,Shanghai 200072邮编（Zip Code）：200072电话（tel）021-60868888邮箱（E-mail）：cric.dcgc@cric2012年第一期 总第十六期亲爱的读者：时光飞逝，如白驹过隙。在过去的一年中，感谢您对本刊一如既往的关注与支持，您的关注是我们源源不竭的办刊动力，您的支持是我们取之不尽的专业源泉，在此，仅代表《CRIC地产观察》向您致以最诚挚的谢意。我们送走旧岁，迎来了壬辰龙年，也迎来新的挑战与希望。为了能够更及时、更全面地与您分享CRIC的专业观点，与您进行全方位的互动，2012年起，《CRIC地产观察》将作出一些调整，将原先本刊的【咨询】【产品】【研究】三刊及《商业地产地产观察》进行四刊合一。合刊后的《CRIC地产观察》仍为月刊。互联网的发展给了我们更多走进彼此、互相交流的机会，《CRIC地产观察》官方微博@CRIC地产观察期待您的关注与分享，当然，我们也时刻敬候着您的宝贵意见及建议。欢迎致电021-60868888转《CRIC地产观察》编辑部，或至新浪微博联系刊物责任编辑@戴晨露。感激与祝福，常伴左右！敬祝龙年大吉！万事如意！《CRIC地产观察》编辑部2012年2月致读者保利地产成立“善居养老研究中心”，高调进军养老地产，于上海、长沙启动两个养老地产项目；万科·幸福汇成为开发商众相考察的项目，绿地、华润、首创等知名房企也纷纷关注养老地产……随着国内老龄化社会的加速到来，养老地产渐渐成为炙手可热的香饽饽。那么，养老地产前景到底如何？如何在每年1万亿老年市场中寻找新商机？什么样的开发模式更适合中国国情？发展养老地产面临什么挑战难题？国内、外成功养老地产项目又有哪些经验、模式可以学习？哪些养老机构、建筑设计单位在养老地产方面有积极建树？下一期我们将邀请业内相关专家，一同参与讨论与分享，为您解开养老地产的前景之谜。DEAR READERS下期预告下一站，养老？THE NEXT TRAILER设计总监资深设计整合推广金涛杨春烨 杨岚 荆瑞霞营销推广中心房地产智库 www.fdc01www.fdc01一场史无前例的房地产调控已经持续了20多个月，种种“逼迫”行业做出思维模式剧变的楼市困局，来得具体而实际。经历了如此一场大变动，早已明确了2011年是中国房地产的探底转折年。当无人再质疑中央政府的决心之时，中国房地产十年的黄金发展期在此戛然而止，转而进入到一个全新的的发展阶段。但目前如果要以市场的方式来预测2012，乃至未来的趋势，实际上是非常困难的。因为，在任何一个政策都有可能影响市场走势的情况下，这个市场已非传统意义上的市场。但有一点几乎已成共识，那就是对于2012年的市场，多数房企、业内人士，包括政府都表示看空。我却认为，2012的市场反而更可能成为一个筑底之年，回稳之年，因为大家都做了最坏的准备。2012年的战略和未来几年的发展战略是眼下房企们讨论的热点。我们可以看到，一些大企业目前主要采取两种方式来运作：一类是以万科为代表的，重流量轻利润，不空谈战略，着重眼前发展的运作模式，类似企业还有中海、保利、恒大等。它们在2011年的基础上继续追求销售，以现金回流为第一要务，根据当前市场情况来制定销售及房价策略，随行就市地进行相关运作；另一类则希望先判断整体市场再制定企业相应的策略，或者，在当前判断不清楚的情况下，采用等待或是无为而治的策略。更多机会型的房企都采用了这类策略。这两种选择，没有对错，只有适合与不适合。若是规模化的，追求周转的公司，无疑万科的方法是正确的。而对于大多数追求利润的机会型房企来说，看清市场后再做决定也许也是正确的。然而，在当前市场环境下所有的企业都会着重做一件事，那就是抓营销。抓渠道、抓效果，甚至抓每一个客户的需求、每一套房的销售，已成为很多房企从老总到总监到经理的主要工作。对营销的关注可谓到了空前的高度。营销，又回归了它的本质。如此背景下，以电商为代表的线上和线下整合的全新营销模式，也成为了这个冬季中一抹亮点。2012，无需空调战略。2012，务实才是硬道理。2012，房企还要谈战略吗？2012，务实才是硬道理。房地产智库 www.fdc01www.fdc01房地产智库 www.fdc01www.fdc01大势预测P32 克而瑞致房企函 陈啸天竞争策略P39 那一年，我们一起经历的市场——2011房地产市场竞争格局 李泽蔚融资策略P42 房企去杠杆时代来了！ 李莹P45 房企灵活融资，选哪招？ 朱一鸣拿地策略P48 2011，他们这样拿地 孙田P51 大佬策略 各有各型 李莹产品策略P53 商业地产，保障房，明日之星？ 张珺，马千里营销策略P58 给力房企营销组合拳 黄丹，杨晶晶2012年，中国楼市将进入“后高周转时代”，房地产企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力。这个时代，房地产企业应该追求有质量的增长。P302012，房企何处去？封面文章COVERSTORY2012í·ó÷±·íè×°óúú2011°±¤·í÷20122012年 第一期房地产智库 www.fdc01www.fdc01温故2011 Review/盘点InventoryP10 事件P11 人物P12 企业P13 观点穿越2011，中国楼市风雨飘摇又一年。地市大荒了，银行暴利了，行业跌宕，催生各种奇异现象；大佬退休，万科易帅，掌舵人各种表现，成就明星典范；房企提速应变，有悲有喜，见证生长力量；你悲观，他保守，楼市焦点，各家争论，谁主沉浮……目录/CONTENTS2012年第一期/榜单ListP16 2011房企销售TOP50 孙田2011年中国房地产企业销售金额TOP502011年中国房地产企业销售面积TOP50P19 疯狂的项目 黄丹2011年房地产开盘热销TOP50P22 地王缩水记 李莹2010-2011年土地成交总价TOP102010-2011年土地成交单价TOP102010-2011年土地成交溢价率TOP10P24 房企拿地总动员 李莹2011年典型企业新增土地建筑面积排行2011年典型企业新增土地金额排行P25 好孩子的秘密 黄丹2011年“好孩子”企业降价排行榜TOP60P28 重点城市冷暖录 杨晨青2011年主要城市项目销售排行榜特别报道Special ReportP60 转型！突围！——“2011-2012房地产盘点与展望”论坛共话楼市P61 2011EJU创新峰会十大关键词商业 CommercialP62 Nothing Impossible！——商业地产咨询项目服务心得陈倍麟如何才能做到仅用20天完成一个项目的签约，45天完成项目产品规划落地方案，合同金额过百万？这里没有个人英雄主义，也没有不可能的任务！旅游 TourismP66 风景，这边为何独好？——旅游资源评估方法应用初探周钧P10P61房地产智库 www.fdc01www.fdc01“湿”就是要回归人性的趣味与情感，“湿社会”最典型的一句话是“无组织的组织力量”。P84 2012，降就一个字杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长P85 资本+创意，光耀地产模式李丁光耀地产珠三角区域总裁P86 国学风水，和谐共享刘晓川CRIC克而瑞生态建筑研究所所长产品 ProductsP70 外来的和尚会念经？——中国楼盘文化植入之思刘敬宁客户 CustomerP74 客户，客户，还是客户！——朗基地产成都市购房客户研究熊晓东营销 MarketingP77 揭秘平墅营销 黄章林，周鹏案例 CaseP80 湿人社会的魅力 余海洋2011年伊始，金地集团正式发布其原创产品“平墅”获得国家专利认证的消息。一时间，市场中平墅产品犹如雨后春笋，纷纷涌现。到底什么是平墅？为什么会产生平墅？目录/CONTENTS2012年第一期专栏Column房地产智库 www.fdc01www.fdc01