江苏省太仓市璜泾镇房地产市场概况
2013.4.26一 区域大环境分析
一、对于区域发展环境的认知
1、区位认知： 太仓最东北部，距离上海位置最远
区位：位于江苏省太仓市最东北部，距离上海位置最远；北接常熟，璜泾镇区域面积83.44km2
交通：陆路邻沪嘉浏、苏嘉杭、苏昆太、沿江等高速公路入口，距上海虹桥机场60分钟路程，浦东机场90分钟路程；水运经长江达国内各口岸，依太仓港连接国际航运。
2、城市人口：总人口8万人，且外来人口比率低于太仓整体水平。对外来人口导入能力弱，且多为务工人员。
璜泾镇面积83.44km2，设2个管理区、辖13村，常住人口5.08万人，流动人口3多万人。
3、经济发展认知：区别于太仓第二产业为核心、外资经济主导的整体趋势；璜泾镇以化纤加弹为主导产业，但镇内仍以家庭式小企业为主。
50％的农户成了股东老板，年销售千万以上规模企业达150多家。以化纤加弹、纺织服装为主的轻纺工业是璜泾的主导产业，雅鹿等企业。全镇拥有加弹丝生产单位1000多家
4、产业规划分布认知：不属于太仓核心的沿沪产业带：沿江港区、中部经济区三者之一。非太仓发展的核心产业之一，轻纺工业类型单一。
以化纤加弹、纺织服装为主的轻纺工业是璜泾的主导产业，初步形成了由前纺喷丝、加弹、织造、印染及服装组成的产业链条。
二 地区楼市发展水平分析
一、太仓整体楼市格局
太仓下辖七个镇域，其中房地产开发重点区域为：
以城厢镇区为基础的中心城区（老城区，市政府所在；向东、向南拓展）
沿沪产业带：是目前发展重心（紧邻上海嘉定，有11号线规划便于导入上海客户）
二、对项目所处的璜泾镇发展潜力分析
距离上海位置最远，且加上上游沿沪产业带（陆渡、浏河等板块）的分流，该板块对上海客户无吸引力。
区域以化纤加弹等轻纺产业为主，全镇企业多是农民小企业，产业能级低下，分布零散。且都有自己的厂房，无意出资购买单独的办公场地。
在本地人口少的情况下，对中高端外来人口导入能力也很弱。
区域内生活的主体人群：当地农民、居民、在当地化纤工厂中打工务工人员等。当地人购房通常居住自建用房，外来务工人员多租住当地民房
对于当地房地产市场的认知：
镇区发展相当不成熟，基础建设水平极差；产业支撑力度弱；人口稀少，且购房欲望极低（当地居民购房需求低，外来人口购买力不足）；以上三大问题导致璜泾镇房地产市场开发受阻，基本处于停滞阶段。
三、板块发展潜力评估：
镇区发展相当不成熟，基础建设水平差；产业支撑力度弱；人口稀少，且购房欲望极低（当地需求低，外来人口购买力不足）
太仓最东北部，距离上海位置最远且加上上游沿沪产业带的分流，该板块对上海客户几无吸引力。
总人口8万人，且外来人口比率低于太仓整体水平。对外来人口导入能力弱，且多为务工人员。
有一定体量的规模企业，但镇内仍以家庭式小企业为主。虽处于港口区，但镇内仍以化纤加弹为主导产业。
镇区化纤产业非太仓发展的核心产业之一，轻纺工业类型单一。
四 房地产市场现状：
区域板块无新的发展机遇；楼板价一直稳定在450-600元/㎡；区域售价5000元/㎡
璜泾镇目前无新的发展机遇，其房地产份额仅占整个太仓的比例较小
区域内1-3万方小型项目为主，09年至今起地价一直维持在450-600元/㎡（楼板价）范围内，变化不大，可作为经济测算的一个参考价格
目前区域内在售楼盘公寓售价5000-5500元/㎡。
五 客户导入可能性：
短期内难以扩展外区客源支撑当地房地产市场。
如想导入中高端外区客户（区域内高端化纤产业管理人员、或是港口管理级以上人员等）甚至是上海客户；目前来看几无可能
经过几年的周期，等待太仓南部板块房地产市场发展后逐步带动北部等板块市场并逐步导入外区客户，但由于镇区建设力度薄弱，客户导入难度大，该周期会相当之长。
附：璜泾镇镇中心环境
三、璜泾镇土地市场信息分析：
特点分析：
市场容量有限，多为住宅商业混合型产品，容积率控制2.0的小高层产品
截止2013.4年底，太仓璜泾镇成交经营性地块共计7宗，土地出让面积119155.6平方米，成交均价828元/平方米
从08-13年的成交地块情况来看，商住用地占据5宗，2宗为纯商业用地，乡镇板块推地较少，市场消费群体较为有限
楼板价都维持在450-600元范围内，几无增长。
区域内小型项目为主，且楼板价一直维持在450-600元范围内，变化不大
四、璜泾镇楼市简介
主要楼盘情况列表
案名
普通住宅
已售套数
别墅
已售套数
商业
已售套数
住宅均价（元/平方米）
商铺均价（元/平方米）
江南花苑
344
343
/
/
29
26
2800
4000
江南水郡
5810/
/
5000
/
茂林财富中心
112
57
/
/
75
38
5500
5000
康乐苑
172
121
/
/
84700
/
康乐小区
102
100
/
/16
3000
/
丽晶·上海新城
37
37
/
/
304880
7800
茂林尚街
市调得知商铺主力面积60平左右，价格未定
璜泾镇基本处于房产开发基础期，在售项目6个。
开发商信心不足，出于种种原因很多项目处于停滞期。市调过程发现江南水郡项目无售楼处，开发商也无意促进项目销售。
住宅供应主力是90-100㎡两房，110-130㎡三房。部分出现