2012-3 新联康武汉写字楼市场概况24 中部崛起的“中心城市”，未来中国经济发展的第四极，城市潜力无穷 2010年3月，国务院明确指出，武汉是“国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽”。 中部崛起龙头城市 获批“两型社会”示范区 2007年12月14日，湖北省接到国家发改委的正式批文，国务院批准武汉城市圈成为全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区。 鄂湘“两型社会”示范区将合力打造中国经济“第四极”。 1、城市环境分析 外部通过高铁提升九省通衢的地位，轨道交通加速改善城市交通格局 外部：高铁为拳头 ——3建立省内、省外一小时、四小时经济圈 天河机场扩建，武昌机场启动 ——拟选址武汉长江以南，与天河机场隔江对望 内部：地铁建设加速、 ——将形成完善的立体交通体系 公路体系完善 ——治堵十年方案，将形成完善的立体交通体系 过江大桥、隧道建设 未来5年，长江大桥、过江隧道等13条至15条过江通道 1、城市环境分析交通要道的核心，辐射范围广阔，四小时可覆盖半个中国 根据规划，武汉将打造与城市圈８个城市形成“一小时交通圈”。 根据统计，目前武汉和城市圈内其他8城市间的购房“双向移动”速度正在加快。在城市圈内购房局限逐步被打破，09年省内购房客户占到总购房客户的30%。 根据铁路局规划，我国2013年将建成世界最大高铁网，东南西北以武汉为圆心形成4小时经济圈，届时乘武汉高铁4小时内可以分别直达北京、上海、成都和广州。 高铁时代引领武汉成为中国4小时经济圈中心。 省内：一小时经济圈 全国：四小时经济圈 1、城市环境分析 武汉写字楼市场将面临新一轮的发展空间 武汉为“我国中部地区的中心城市”。这无疑增加了武汉了中心城市作为总部经济的地位，而随着战略地位的提升，武汉的写字楼物业将迎来较大的发展空间。 起步期：90 年代中期以前，武汉写字楼市场是空白的； 高速发展期：上世纪 90 年代中后期，伴随着宏观经济的快速发展，中国掀起了第一波房地产投资的热潮，武汉写字楼市场也逐渐起步并高速发展； 调整期：90 年代末至21世纪初，受 1997 年金融危机和国家信贷紧缩政策的影响，武汉市不少开发商资金断裂，形成不少烂尾楼； 回暖期：2003 年以来，市场逐步回暖。随着中国加入WTO的深入，经济全面开花，各大跨国公司不断进驻中国市场，且公司实力的壮大，商住楼杂乱的办公环境，商务配套设施的不完备等问题逐渐明显。 2、武汉写字楼市场的进程 武汉租金、售价水平在全国热点城市处于落后水平 数据显示，北京、上海两地在写字楼发展上遥遥领先。深圳、杭州、天津、处于第二军 团的水平。由此看来，武汉的写字楼发展水平较低，不但远落后于国内一线城市，还落后于同处于中西部的成都、西安等城市。 3、武汉写字楼市场/全国租金售价水平 2010年办公物业成交48.35万方，较09年激增30余万方。 2010年办公物业共计成交48.35万方，较09年激增30余万方，成交均价受市区高档物业在售或可售较少，二三环及三环外低价项目放量影响而大幅下滑，如2010年成交面积与成交金额前三名均为高新板块的低价物业。 3、武汉写字楼市场/月度成交成交情况 办公楼成交最高的为东湖高新区域，价格最高的区域为江汉、江岸区域。 东湖高新成交量一枝独秀，全年共计成交超过35万方，主要以华中曙光软件园、金融港、关南福星医药园等为主。江汉区办公物业成交均价直逼14000元/平米，为区域价格标杆。江岸区2010年由于时代广场放量成交，且成交均价较高，故该区域成交均价较高，已超过江汉区成交均价。 3、武汉写字楼市场/各区域成交量价情况武汉写字楼市场分析图 武广板块 租金：40-50 租赁率：90-95% 武汉甲级、乙级写字楼主要分布在建设大道金融一条街 甲级写字楼一般具有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金也具有较强的竞争力。 武汉的甲级写字楼主要集中在建设大道金融一条街沿线。 乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人，武汉的乙级写字楼主要分布在建设金融一条街周边，如建设大道西延长线、江汉北路沿线、解放大道等，武昌的则集中在光谷板块。 丙级写字楼：有较好的区位，但管理、装修较乙级写字楼明显逊色许多，不过由于租金相对较低，所以租赁率较稳定。武汉丙级写字楼主要分布在甲级乙级写字楼周边，商圈周围。如中南、徐东、光谷、青年路等。 商住楼：通常是可商可住的商务公寓或是纯住宅，办公和居住混杂在一起，管理较落后，但能以较低的租金和管理费取胜，一般占据较好的地段，以商圈为中心分布在各城市主干道沿线。如解放大道、武珞路、中南路沿线等。 3、武汉写字楼市场/分布特征