——阳光·蠡湖1号地块项目报告
打造无锡首席富人区
报告结构
项目定位报告
项目定位报告
物业发展建议
营销策略总纲
项目定位报告
项目定位报告
问题
问题
市场分析
方案测算
项目定位
问题
提出问题
初步方案设想
问题
提出问题
“
”
容积率1.2，楼面地价高达3062元/M2，采取什么开发模式？
问题
初步方案设想
方案一：容积率0.4，全别墅方案
方案二：容积率1.2，组合方案（别墅&townhouse&高层）
方案三：容积率0.9，低层低密度住宅(townhouse及花园洋房)
市场分析
问题
市场分析
方案测算
项目定位
市场分析
宏观经济分析
宏观楼市分析
客户分析
微观楼市分析
项目定位报告
市场分析
GDP高速增长支撑房地产业高速发展
市场分析
人均GDP稳步增长
2003年无锡市人均GDP43039元（约5200美元）
市场分析
人均可支配收入稳步增长
根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～6之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展 ，无锡目前的房价涨幅较大，但无锡住宅有效需求度高，商品房价格仍有上涨空间。
市场分析
城乡居民储蓄存款余额逐年上升
无锡居民用于居住类的支出大幅增加(2003年增长96.1%)，房地产市场活跃
市场分析
私营企业数量快速发展，规模扩张明显
无锡私营企业单位数（个）
无锡私营企业注册资金（万元）
市场分析
外资企业及实际利用外资增长迅速
无锡协议外资项目（个）
无锡实际利用外资金额（亿美元）
市场分析
宏观经济小结
1、整体宏观经济发展迅速,带动地产市场良性发展。
2、在长江三角洲地区，无锡市城市经济总量处于中上游，无锡居民整体比较富裕。
3、房地产高端产品的消费蕴藏量较大。
市场分析
空置销售比逐年下降
空置销售比逐年下降，表明房地产市场需求旺盛，购房群体的选择空间越来越小。
市场分析
住宅价格增长迅速
无锡市市区住宅均值变动情况（元/平方米）
经济与房价的矛盾
市场分析
中低端产品价格增长迅速
中低价房的价格涨幅较大拉升整体住宅价格上涨，高端产品价格增长蓄势待发。
市场分析
现有别墅供应量缺失
市场分析
环湖别墅圈
别墅分布一览
市场分析
别墅项目数据一览
市场分析
别墅市场小结
1、现有别墅户型面积适中偏小，全部为欧美风格建筑，主要以资源景观为卖点。
2、即将推出的别墅基本为旅游度假型别墅，主要集中在马山，特征：规模大，容积率低，距离市区较远。
主要城市别墅户型一览
市场分析
高层住宅一览
汇金广场
市场分析
高层住宅数据分析
1、无锡高层物业基本位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，商业气氛浓郁，市民认度高。
2、无锡高层物业采用商住两用的物业模式，以商业带动物业价值的提升。
3、无锡高层大户型消化速度较慢，小户型销售较快，说明无锡客户对房屋总价敏感。
4、高层价格呈现由中心区迅速递减的趋势。
市场分析
高层小结
市场分析
小高层、多层住宅一览
城市住宅圈
市场分析
小高层、多层住宅规模价格一览
规模一览
市场分析
小高层、多层住宅小结
1、无锡现有住宅规模主要为5-20万平方米，大规模楼盘逐渐产生，无锡居住走向社区化，对周边配套设施的依赖不强。
2、无锡现有多层、小高层分布在无锡各区，表明无锡城市化进程加快。
3、无锡东亭地区和蠡湖地区由于政府规划建设逐渐成为住宅热点，价格变动区间较大。
市场分析
客户分析
自我实现
生存和使用
安全
沟通交流
尊重和认可
目前市场处于沟通交流向尊重与认可阶段过渡
普通民居
单位大院
普通新村、小区
高品质社区
体验、参与式社区
客户分析
市场分析
方案测算
问题
市场分析
方案测算
项目定位
方案测算
价格测算
方案测算
项目定位报告
方案测算
价格测算
因此，初步推算独立别墅的均价约在1.6万元/平方米，价格范围为1.5-1.7万元/平方米。
市场比较法别墅价格测算
别墅价格范围[1.5~1.7万]元/平方米
方案测算
TOWNHOUSE价格测算
因此本项目townhouse价格最低限为9000元，这也是由于两种不同的物业形态决定。
由于无锡目前的低层低密度住宅（townhouse 叠加别墅），因此采用参考同类城市的比较法，推算townhouse的价格上限。
价格上限预估
价格低限推算
Townhouse与城市中心高层的一般价格规律
因此本项目townhouse价格最上限为 1.6万*0.628≈1万元/平方米。
Townhouse及花园洋房价格范围[9000~10000]元/平方米