（細則）前情提要：经过第一次提报商讨，中原与各位开发商领导 达成目标共识：1、产品定位——静安·菁英国际御所，服务式公寓。2、客户定位 ——他们还是以上海市投资客户为主，港澳、外籍客户及上海江浙客户为辅。根据领导提议，本案将对上次报告的竞品分析、补强建议、营销策略做更为细化的方案，以完成今年年底3个亿的销售目标。5个月 ，完成3个亿的目标本案目前面临以下问题：Q1： 价格价值Q2：如果超越最热销竞品楼盘，本案有机会完成目标么？Q3：老盘新买，如何包装？品质价格销售策略中原优势推广包装CONTENT市场竞品观察产品补强建议营销执行24销售保障服务建议市场竞品观察上海市中心酒店式公寓整体成交解读受供应量影响，目前市中心酒店式公寓目前月均成交10-30套左右，单价通常在33000-42000元/㎡之间。但高端产品或高性价比产品入市仍能引爆市场。二十一世纪大厦新开盘、当月成交81套，均价103，000。占当月成交的8成。中海万锦城27600开盘，当月成交52套；海伦国际27200开盘，当月成交64套。上海酒店式公寓历年去化状况注：以上统计为上海市0-100㎡办公产权房成交信息数据来源：佑威机构近5年上海市酒店式公寓产品去化相对平稳，年去化量保持在50-70万/年，年均去化套数在10000套/年左右；近年全市酒店式公寓成交均价呈缓慢上升趋势。上海市中心酒店式公寓整体成交解读246810上海市中心酒店式公寓整体成交解读246810上海市中心酒店式公寓整体成交解读2006、2007年热销项目集中在内环、中环区域2008年之后热销项目均集中在外环外、郊环区域从以上变化趋势可看出，基于上海房价的不断攀升，购买酒店式公寓的客户虽然在选择的区域出现明显的偏移，但恰恰是这一点，却鲜明地传递出一个最重要的信息：投资客户最看重的始终是产品的投资回报率以及首付的金额。上海市中心酒店式公寓整体成交解读酒店式公寓新增供应量较少，成交房源以老项目存量为主。成交均价受成交结构性影响，波折较大。（2011年9月份价格异动，主要是位于陆家嘴板块内的“二十一世纪中心”，以102955元/平米的价格，内部集中成交，当日去化81套，从而拉高了当月全市均价。）上海市中心酒店式公寓整体成交解读2011年全市酒店式公寓成交TOP10全市酒店式公寓去化较好的项目集中在外环以外，年去化量可达300-750套/年，成交主力总价段集中在50-150万。内环内去化较好的酒店式公寓年成交量在40-90套/年，去化主力总价段集中在200-400万。2011年全市酒店式公寓成交TOP102011年全市酒店式公寓成交2大服务6大产品补强建议低开高走合理定价精准推广3大中原优势硬件服务 营销销售保障产品补强建议市场上单价6万产品展示上与本案进行PK竞品比较市场上单价4.5万产品展示上与本案进行PK竞品比较售楼处公寓大堂楼梯间公共走道样板间会所补强建议精英行政公寓的3大价值标准真正酒店公共共享空间标准国际顶级精装配置标准真正酒店式服务标准售楼处高档品味的装修，基于大堂整体格局难以改变，建议大堂装修主要调整壁灯、窗帘等，并增加一定的花卉小品以增强大堂的温馨感。营销中心保持舒缓的音乐声.吧台邀请专业的品牌咖啡店或名牌甜品店现场服务那个小中.让客户进入营销中心就能闻到浓浓的咖啡味。公寓大堂入口大堂入口处 植被过于稀薄，建议打造五重密林，移植珍贵树种也可修造喷泉建立昭示性精神堡垒4、红毯5、导示牌6、伞蓬公寓大堂设置大堂经理，并对客户进行登记，引导等服务2、大堂小品，提升艺术性公寓大堂璀璨吊灯，挂画，花饰，艺术品增加软装楼梯间公共走道过道上建议增加一定的艺术品装饰，粉刷上多采用亮色系，以降低原本过道内的黑暗压抑感。可以中规中矩，提升档次也可以是 概念性的放置艺术品